不動産売却の流れは？不動産を売る前に知っておきたい基礎知識
不動産を売りたい時、まずなにをすればいいか分からない方はたくさんいると思います。
不動産会社に相談する前から、事前に流れを理解しておくことで、高い価格でスムーズに売却をすることが可能になります。
不動産会社の中には、あなたの売却のことは一番には考えずに、会社の都合がいい方向に持って行こうとしている可能性もあります。
騙されることがないように、しっかりとシュミレーションをして実際の売却に役立てていきましょう。
下記に、不動産に売るまでの一通りの流れを記載してみました。
不動産会社にご相談する前に、下記を予習しておいてください。
目次
不動産売却までの流れ
不動産をまず売りたいと思ったその時から売却の完了までの流れを見てみましょう。
流れだけではなく、それぞれがどのくらいの期間がかかるのかも記載していきます。
必要な期間も知ることで、いつぐらいから売却に向けて動き出さないといけないのかの目安にもなってきます。
それでは見ていきましょう。
家の売却に限らずですが、まずはインターネットを活用するのが最初の一歩となります。
一括査定サイトを使う
家を売却したい。
まずは不動産会社に相談しましょう。
一昔であれば、家を売却したいと思ったら、まずは近所の不動産会社に足を運んでいたでしょう。
もしくは、ポストに入っていたチラシや看板、電話帳等で調べて一社ずつ電話をしていました。
最近では、インターネットを使って調べる方の方が圧倒的に多くなってきています。
現在は、不動産売却を専門とした査定サイトが主流になっています。
一度の申込で複数社の不動産会社に査定を依頼できるので、非常に効率が良いのと、一社の不動産会社に言いくるめられるなんて事もなくなるので、ぜひとも、査定サイトを使って見ましょう。
私が１番おすすめするサイトは下記のサイトです。
このサイトは、ネット業界でも1番歴史が長く売却査定のパイオニア的存在です。
全国に1,700社以上の不動産会社が登録をしており、最大で６社の不動産会社から査定見積もりをしてもらうことが出来ます。
おすすめの理由は、売却しなくても査定金額だけを聞くだけでもよくて、お気軽に利用が可能なところです。
私も何度もお客様をイエイ不動産売却査定にご紹介させて頂いております。
他にも下記の一括査定もありますので、お時間があれば見てください。
～注意点～
類似のサイトが多数あります。正直、新しい査定サイトなどは、不動産会社が少なかったりするので、そもそも査定金額を比べることすら出来ない場合があるので注意しましょう。
大体一度に6社の不動産会社から査定をしてもらうことができるが、正直6社もいらない場合が多い。
3～4社ぐらいの見積もりで、だいたいの査定相場が解るので、査定会社の増やし過ぎには気をつけよう。
複数社への査定依頼の目安
1分〜2分
便利な世の中になりました。
一度の申込みで最大6社へ査定依頼をすることができます。
査定サイトは、物件の住所、物件種別、広さ、ご自身の住まいの住所を記載すれば、あとは、チェック項目にチェックしていけば、最後に対応可能な不動産会社が表示されますので、そこもチェックして最後に「送信」ボタンをおせば、各不動産会社から順次連絡が入ります。
もし、電話に出たくないのであれば、査定の申込みの際に「メール連絡希望」とご要望に描いておけば、大丈夫です。
複数社に査定をしてもらう
自分の物件がいくらぐらいで売れるのか、複数の不動産会社から査定をしてもらいましょう。
そして、自分の家がいくらぐらいで売れるのかを把握しましょう。
複数の不動産会社から査定をしてもらうと、ある程度の自分の不動産がいくらぐらいで売れるのか相場が見えてくるでしょう。
※不動産会社が言う『査定金額』とは、あくまで3ヶ月以内で売れるであろう金額の事を言います。
査定をしてもらったからと言ってその金額で売れる訳ではありません。
あくまで相場であり、販売価格はあくまで自分で決める事が出来る事は覚えておきましょう。
自分が売却したい金額がある程度決まっているのに、複数の不動産会社が出した査定金額があまりにも低かった場合、お客様が売りたい金額で販売することも可能ですが、売れるまで相当な時間がかかってしまう恐れがあります。
長引けば長引くほど、売れなくなるだけではなく、本来の査定金額より安くなってしまう事があることは理解しておきましょう。
販売しているのに、いつになっても売れずに販売中になっていたら、購入検討者も、『この物件なにかあるかも、、』って心理になりますよね？
そういう理屈です。
不動産会社を決める基準は不動産会社の規模より、信頼出来る担当者かどうかが大事になってきます。
まずは、会社を見ないで人を見ましょう。
～注意点～
たまにありえない程、高い査定金額を提示する不動産会社がいる場合がいます。
こういう会社には注意が必要です。
これは、業界では、『高とり』といって、他社に専任媒介契約を取られたくないために、あえて高い金額をお客様に伝えて、先に契約をとってしまう戦法です。
こんな高い金額で売ってもらえるんだと思い込み契約をしてしまうと、結局高いと売れないので、金額を下げさせられて、本来の査定金額よりも安く売却してしまう場合があります。
要注意です。複数社の査定額を聞いて、相場は理解しておきましょう。
査定期間の目安
1週間〜4週間
大体3〜4社に査定を依頼した場合にかかる目安です。
即日査定を出す不動産会社もきいれば、1週間ぐらい時間がかかる不動産会社もいます。
順番に話を聞いて行くので、タイミング等も合わせて、4週間ぐらいは見ておきましょう。
もし、お客様が不動産会社にまだ営業を受けたくないと思っている場合、不動産会社に査定額を聞かなくても相場がわかるサイトもあります。
国土交通省が運営する
近隣の成約事例が乗っている
などでも相場を確認できます。
しかし、不動産会社に無料で相談して査定を聞くだけのほうが、よりしっかりとした査定額がわかるので一括査定サイトがおすすめです。
販売計画の提案
複数の不動産会社から販売方法の計画と提案を受けましょう。
そして販売してもらう不動産会社を決断しましょう。
複数の不動産会社から査定金額を聞いただけでは、相場が分かっただけになります。
一番大事なのは、査定金額を出して頂いた後になります。
各不動産会社の強みをしっかり確認してください。
会社ごとに得意な物件は変わってきます。
マンション専門で仲介している不動産会社もいます。
マンションを専門でやっているのであれば、それなりの仲介実績もありますので、査定金額もより正確に分かるでしょう。
また、マンション専門なので、マンションを購入したいお客様を会社で抱えている可能性もあります。
そうなると、そこの不動産会社の方が高く売ってくれる可能性も出てきます。
逆に、土地に強い不動産会社や戸建に強い、一棟系の建物が得意な会社があるので、どの会社がどんな強みを持っているかはしっかりと確認しておきましょう。
正直いうと、査定金額はどこの不動産もだいたい一緒です。
先程も記載していますが、もし、一社だけダントツに高い査定金額を出してきた場合は、『高どり』しようとしている危険性があります。
査定金額を聞いただけでは、どこの不動産会社が良いか分からないですよね？
大事なのはその査定金額をだした根拠と販売方法です。
『何故』この金額で、『何故』このような販売をするかを見極めていただければと思います。
不動産会社が出した査定額の根拠が、他社の成約事例や、路線価等を用いて説明して頂き、お客様もその金額に対して腑に落ちれば、その不動産会社の信頼値が上がることでしょう。
販売方法も、最初はこの金額で出して、、、
この金額で、suumoのアクセス分析をしてみてから、２ヶ月後はこの金額に下げて、、、
この時期だからこの金額でだしてみて、、、、
最近の市場がこれだけ上がってきているので、最初勝負してみましょうか？、、、等
販売方法もお客様にとって納得できる提案、ワクワクするような提案があれば、そこの不動産会社に媒介契約を依頼してみるのもいいでしょう。
正直、どの提案方法が良いか分からなくなることもあると思います。
そんな時は次に記載しますが、一般媒介契約で、契約するという方法もあるかと思います。
～注意点～
１番早く訪問査定に来たからそこの不動産会社に選びました！
あまりはオススメしません。
もちろん結果良かったとなる場合もありますが、不動産会社には、マンションの売買が得意な不動産会社や、戸建ての売買が得意とか、不動産会社によって提案方法も変わります。
本当にお客様の物件にあったご提案をじっくり検討して下さい。
販売計画の提案の目安
査定後、1週間〜2ヶ月
不動産会社に査定をしてから、販売するまでには2ヶ月はかかると見ておいた方が良いでしょう。
いくらで販売するか、この時期が一番重要です。
不動産会社との打ち合わせで、納得できるまで話しあってください。
媒介契約を結ぶ
販売してくれる不動産会社を決めたら、媒介契約を結びましょう
媒介契約とは、簡単にいえばお客様に変わって不動産会社が買主を見つけますよって契約です。
この媒介契約ですが、大きく分けると３つございます。
※一つ一つの詳しい説明はここではいたしません。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
媒介契約についてわかりやすく記載されている記事もありますので、こちらもご確認ください。
特徴としては、専属専任媒介と専任媒介契約は一社の不動産以外と契約することができません。
逆に一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼することが出来ます。
上の話だけを聞くと一般媒介契約の方がいいのでは？と思う人も多いと思います。
しかし、今日本で行われている媒介契約の８割ぐらいは専任媒介契約ではないかと思っています。
理由としては、一般媒介契約だと、他の不動産会社で、売買契約が決まってしまうと、手数料が１円もは入ってこないため、広告を出すにもどうしても消極的になってしまうためです。
ただ、最近はお客様もネットで色々と調べれるようになってきたので、一般媒介契約も以前より増えてきていると思います。
私の立場から言わせていただくと、不動産会社を選ぶのに迷ったら、最初は一般媒介契約にして、数社と契約を結び、そのなかで対応が良い会社があったり、購入検討者の問い合わせが多かったりした不動産会社に、途中で専任媒介契約に切り替えてもいいと思います。
もし、お客様も物件が人気の物件であれば、専任媒介であろうと、一般媒介契約であろうと、すぐに売れるでしょう。
とりあえず、ここでは一般媒介と専任媒介の意味だけは理解しておいて下さい。
～注意点～
専任媒介と一般媒介の違いは理解しておこう。
もし、一般媒介契約にしたいと言った時に露骨に嫌な顔をされたら、そこの会社は避けておいたほうが良いでしょう。
媒介契約の目安
お客様と不動産会社のタイミングがあえば、契約自体は30分もかかりません。
レインズに物件を掲載した時からが勝負です。
強気になりすぎず売買契約までいきましょう。
購入者を探してもらう
不動産会社と、販売金額が決まったら、購入希望者を探してもらいましょう。
媒介契約を結んだ後は、不動産会社が折り込みチラシ、ポスティング、新聞、ポータルサイトの掲載等をして、買主を探してもらいます。
不動産会社がどのように販売活動しているのかきちんと把握しましょう。
専任媒介契約の場合は、７日以内に１回以上の販売報告があります。
しっかりと販売状況を聞きましょう。
～注意点～
不動産は一般に掲載された瞬間こそが、１番お客様の物件が売れやすい時期です。
せっかくお問い合わせがあっても、強気すぎる交渉は 、結果売れなくなることにもなりかねないので、しっかりとして見極めも必要です。
販売期間の目安
基本3ヶ月です。
理由は専任媒介契約の期限が3ヶ月のためです。
この3ヶ月で売り切るために不動産会社は奮闘します。
3ヶ月でも売れなかった場合は、不動産会社の切り替えも視野に入れましょう。
値段交渉をする
買主様の相手方と値段と条件交渉をしましょう。
基本的には、購入者は値段交渉をしてくるもんだと思っておいたほうがいいです。
そして、値下げ交渉も踏まえての価格設定にしておきましょう。
強気で行くかは、お客様の物件次第でもあります。
そこは不動産会社と予め話し合いをしておきましょう。
～注意点～
金額を下げすぎず、不動産の交渉術に期待しましょう。
折り合いがついたと思っても買主様のローンが通るまでは気を抜いてはだめです。
交渉期間の目安
1週間〜3週間
交渉期間中も購入検討者からのお問い合わせがあるかもしれません。
あんまり長引かせずに、決めるのも一つの方法です。
購入検討者がよっぽど低い金額で交渉してこない限りは、しっかりと交渉しましょう。
売買契約を結ぶ
金額も折り合いがついて、ローンの契約も通ったら、いよいよ契約です。
売買契約を結びましょう。
基本的には、買主様を担当している不動産会社か売主様を担当の不動産会社のどちらかで、契約をする形になります。
～注意点～
瑕疵担保責任の部分は、どういう契約になっているか把握しよう。
鍵の引き渡し、引越しの段取りをしておきましょう。
売買契約書の目安
重要事項の説明などもありますので、1時間ぐらいは見ておきましょう。
決済日を決めましょう
最後に決済日と鍵の引き渡し日を決めましょう。
いよいよ大詰めです。
残金の受領と物件の引渡しをして終了です。
～注意点～
決済日に併せて引越し業者などの手配も忘れずにしましょう
決済の目安
決済は通常銀行で、売主様と買主様と仲介会社と、残金の支払いと仲介手数料の支払いをします。
時間で言えば1時間ぐらいを見ておきましょう
売却した際に譲渡益があれば税金がかかってきます。
しかし、自宅の売却であれば、3,000万円分までは譲渡税がかからないといった税金控除もあります。
売却する際に、かかる税金については一度こちらをご確認ください。
引越し業者を探す
引き渡し前には、引越し業者を呼んで引っ越ししましょう
～注意点～
人生の次のステップを進んでください。
引越しの目安
1ヶ月前から、引越しの一括査定見積もりを使って、相見積もりをとってください。
引っ越しは、梱包も不動産会社がやる場合もありますが、料金は高めです。
荷造りは、ご自身でやった方が、今までの家にも感謝しながら、思い出に浸りながらできるので、ご自身で荷造りすることを、私はおすすめいたします。
売却は以上で完了です。
基本的な不動産の売却の流れは、このような感じになります。
今回の、不動産売却の流れですが、上記のようにすんなりと売却出来る人だけではありません。
どうしても売れずに時間がかかってしまう場合があります。
まずは、一括査定サイトや、査定金額が自動で分かるサイトなどを利用して物件の相場を調べてみましょう。
参考記事
先ほども記載していますが、売却したことによって譲渡益が出た場合は確定申告で申請しなければなりません。
場合によっては税金が控除される場合があリますので、こちらのチャートも見ておいて下さい。
それでは、あなたの不動産売却が成功するように祈っております。
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