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不動産査定ならどこがいい?

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みなさんは不動産の査定をした事がありますか?

不動産を売るときに、最初に必ずやるのが不動産の査定になります。

これまでは、不動産を売却する時以外、不動産査定をする人はほとんどいませんでした。

理由としては、そもそも売却ありきで家を購入している人は少ないし、そもそも売却する事自体、何度も経験する事がないからです。

しかし、最近では不動産を売らなくても、とりあえず査定をして、現在の不動産価値を理解しておくといった利用方法も多くなってきました。

現在の資産価値を知る事で、将来、子供が家を出て行ったあとの老後の住み替え計画や、子供が大学行く時の資金や、急な出費のための不動産担保ローンの限度額シュミレーションなど、なにか急な事が起きたりしても、焦らず、ある程度の資産計画をしておく事はとても重要です。

最近では、不動産会社に査定をしてもらわなくても、AIで自動で査定をしてくれるサイトやアプリも登場してきております。

今回は、不動産査定について、状況別にどんな時に、どの査定サイトを使えばいいか、また、査定サイトの注意点などを説明ししていこうと思います。

 

不動産査定とは?

インターネットが普及される前は、地元の不動産会社に足を運んで、査定をしてもらっていました。

というより、売却をしなきゃいけない事情ができたために不動産会社に足を運んだら、「まずは査定をしましょう」と言われたから、査定をしている状況でした。

昔の場合は「売却=査定」がほとんどセットになっていたんです。

不動産会社に足を運んで、査定だけをお願いしようものなら、「売却しないのなら査定はできません。」と言われた人もいるぐらい、査定と売却はワンセットで扱われていました。

しかし、約10年以上前に、インターネットが普及して、ネット上で複数社に査定依頼ができる「不動産売却一括査定」が登場してからは、不動産の査定概念が変わりました。

売主は、これまで売却ありきでなければ査定ができなかったのに、価格だけ知りたいだけでも簡単に利用できるようになりましたし、一度の入力で、複数の不動産会社に査定依頼をすることが可能になりました。

これまでの、売主が1社1社不動産会社を調べて査定をする手間が一気になくなったのです。

また、不動産会社にとっても、「不動産売却一括査定」の登場は「売り物件」の獲得方法に変化を与えました。

 

売り物件は大手のもの?

これまで、不動産の「売り物件」は、ほとんどが大手不動産会社に集まっていました。

よくよく考えてみれば当然です。

昔は、「売り物件」を獲得する時は、折込チラシやポスティングで集客するのがほとんどでした。

大手不動産会社は、広告費の予算も地元の不動産会社に比べて多くあります。

地元の不動産会社が、折り込みチラシを週に1度、出稿すれば大手不動産会社は、週に5回出稿しているのです。

いつも同じ会社から、「不動産買取ます!」「売り物件求む!」とかチラシが来ていれば、売主も、その不動産会社に連絡をします。

売主の心理からしても、名前もよく分からない不動産会社に話を聞くより、大手不動産会社の方が安心できるのです。

大手不動産会社だったら、「変なことはしないだろう」と思って、直接大手不動産会社に問い合わせるので、売り物件は、大手不動産がほとんど抱えていました。

それが結局「囲い込み」と言われる問題にもなりましたが、昔はとにかく、大手不動産会社が売り物件を一杯持っていたのです。

要注意!仲介手数料の両手が不動産会社の「囲い込み」を助長する|はじめての不動産売却

 

しかし、インターネットが普及して「不動産売却一括査定イエイ」や「HOME4U」が登場してきたことによって、地元不動産会社も「売り物件」を獲得できるようになってきました。

これまで売り物件のほとんどが、大手不動産会社に直接お問い合わがきて、地元不動産会社には、ほとんどなかったのに、一括査定サイトにより、大手不動産会社と同じタイミングで、査定の相見積もりができるようになったのです。

また、土地の案件については、折り込みチラシや、ポスティングができないので、その土地を販売したくても、名義人と連絡が取れなかった場合があったのですが、査定サイトを通してこれまで、アプローチがとりづらかった、土地の査定も多く来るようになったのです。

例えば、親の土地を子供が相続したけど、子供は土地がある場所と全く違う場所に住んでいる場合などです。

今までなら、土地を相続した子供は、地元の不動産会社を調べて、直接問いあわせをしなければいけない面倒くささがあったのですが、査定サイトは全国の不動産会社が登録しているので、現地に行かなくても、物件近くの複数の不動産会社から査定をすることができるようになったのです。

 

3つもある査定方法

査定の概念も変わってきていることも説明してきましたが、あなたが持っている家の価値を算出する時、誰がどのようにして査定金額を算出しているのでしょうか?

基本的には不動産会社か、不動産鑑定士と言われる国家資格を持った人が査定をします。

世間一般的な中古住宅や中古マンションの査定については、近隣住所の類似物件などの成約事例を参考にする「取引事例比較法」を使って査定をしています。

 

取引事例比較法

取引事例比較法を簡単に説明しますと、物件の近隣で条件が近い物件の取引事例を多く集めて、必要に応じて物件の事情補正や修正をして、地域の要因や物件ならではの要因を含めながら比較評価する方法のことを言います。

条件に近い物件を探す場合、売り急いだ物件や投機的な短期間での売買物件などは排除します。

取引事例比較法は、近隣に似た不動産の取引が行われている場所ではとても有効です。

現在の不動産業界では、中古住宅系の評価方法として一番一般的です。

ただし、人による感覚的な部分もるので、きちんと評価できる不動産鑑定士に比べ、評価にズレが生じます。

国土交通省が発表している、「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」に取引事例比較法について記載されたPDFがありましたので、確認してみてください。

 

取引事例比較法について

この手法の適用に当たっては、多数の取引事例を収集し、価格の指標となり得る事例の選択を行わなければならないが、その有効性を高めるため、取引事例はもとより、売り希望価格、買い希望価格、精通者意見等の資料を幅広く収集するよう努めるものとする。 なお、これらの資料は、近隣地域等の価格水準及び地価の動向を知る上で十分活用し得るものである。

① 事例の収集について 豊富に収集された取引事例の分析検討は、個別の取引に内在する特殊な事情を排除し、時点修正率を把握し、及び価格形成要因の対象不動産の価格への影響の程度を知る上で欠くことのできないものである。特に、選択された取引事例は、取引事例比較法を適用して比準価格を求める場合の基礎資料となるものであり、収集された取引事例の信頼度は比準価格の精度を左右するものである。 取引事例は、不動産の利用目的、不動産に関する価値観の多様性、取引の動機による売主及び買主の取引事情等により各々の取引について考慮されるべき視点が異なってくる。したがって、取引事例に係る取引事情を始め取引当事者の属性(本留意事項の「IV「総論第6章 地域分析及び個別分析」について」に掲げる市場参加者の属性に同じ。)及び取引価格の水準の変動の推移を慎重に分析しなければならない。

② 事情補正について 事情補正の必要性の有無及び程度の判定に当たっては、多数の取引事例等を総合的に比較対照の上、検討されるべきものであり、事情補正を要すると判定したときは、取引が行われた市場における客観的な価格水準等を考慮して適切に補正を行わなければならない。 事情補正を要する特殊な事情を例示すれば、次のとおりである。

ア 補正に当たり減額すべき特殊な事情

(ア)営業上の場所的限定等特殊な使用方法を前提として取引が行われたとき。

(イ)極端な供給不足、先行きに対する過度に楽観的な見通し等特異な市場条件の下に取引が行われたとき。

(ウ)業者又は系列会社間における中間利益の取得を目的として取引が行われたとき。

(エ)買手が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において過大な額で取引が行われたとき。

(オ)取引価格に売買代金の割賦払いによる金利相当額、立退料、離作料等の土地の対価以外のものが含まれて取引が行われたとき。

イ 補正に当たり増額すべき特殊な事情

(ア)売主が不動産に関し明らかに知識や情報が不足している状態において、過少な額で取引が行われたとき。(イ)相続、転勤等により売り急いで取引が行われたとき。

ウ 補正に当たり減額又は増額すべき特殊な事情

(ア)金融逼迫、倒産時における法人間の恩恵的な取引又は知人、親族間等人間関係による恩恵的な取引が行われたとき。

(イ)不相応な造成費、修繕費等を考慮して取引が行われたとき。

(ウ)調停、清算、競売、公売等において価格が成立したとき。

③ 時点修正について ア 時点修正率は、価格時点以前に発生した多数の取引事例について時系列的な分析を行い、さらに国民所得の動向、財政事情及び金融情勢、公共投資の動向、建築着工の動向、不動産取引の推移等の社会的及び経済的要因の変化、土地利用の規制、税制等の行政的要因の変化等の一般的要因の動向を総合的に勘案して求めるべきである。 イ 時点修正率は原則として前記アにより求めるが、地価公示、都道府県地価調査等の資料を活用するとともに、適切な取引事例が乏しい場合には、売り希望価格、買い希望価格等の動向及び市場の需給の動向等に関する諸資料を参考として用いることができるものとする。

上記引用場所→国土交通省|不動産鑑定評価基準運用上の留意事項.PDF

 

原価法

対象不動産の再調達した場合の原価を基準として不動産価格を出す方法です。

対象の不動産に対し、仮にもう一回同じ構造や建築・造成をした場合にいくらいの原価になるかを割り出します。

そして、建築した後の経過年数による価値の低下などを差し引いて現在の不動産の価値を出す方法です。

 

原価法について

① 再調達原価を求める方法について

ア 建物の増改築・修繕・模様替等は、その内容を踏まえ、再調達原価の査定に適切に反映させなければならない。

イ 資金調達費用とは、建築費及び発注者が負担すべき費用に相当する資金について、建物引渡しまでの期間に対応する調達費用をいう。 ウ 開発リスク相当額とは、開発を伴う不動産について、当該開発に係る工事が終了し、不動産の効用が十分に発揮されるに至るまでの不確実性に関し、事業者(発注者)が通常負担する危険負担率を金額で表示したものである。

② 減価修正の方法について

ア 対象不動産が建物及びその敷地である場合において、土地及び建物の再調達原価についてそれぞれ減価修正を行った上で、さらにそれらを加算した額について減価修正を行う場合があるが、それらの減価修正の過程を通じて同一の減価の要因について重複して考慮することのないよう留意するべきである。

イ 耐用年数に基づく方法及び観察減価法を適用する場合においては、対象不動産が有する市場性を踏まえ、特に、建物の増改築・修繕・模様替等の実施が耐用年数及び減価の要因に与える影響の程度について留意しなければならない。

 

上記引用場所→国土交通省|不動産鑑定評価基準運用上の留意事項.PDF

 

収益還元法

収益還元法とは、簡単に説明すると、不動産を賃貸で貸した時など、将来生み出すと思われる純収益から現在の価値を求めることによって、対象不動産の収益価格を求める手法をいいます。

収益還元法は、賃貸用の不動産や賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に向いています。

取引事例比較法や原価法と比べ、合理性が高い方法とも言えます。

よく、賃貸で貸している場合の区分マンションを売却するとき、「賃貸中の場合は、通常に売るより金額が安くなります」と言われる場合があります。

その理由は取引事例比較法を用いて査定を出すのではなく、収益還元法を利用しているからです。

あとは、そもそも賃貸中の物件を買おうとする人が、投資家だったりそこまで購入者が多くないためでもあります。

収益還元法には直接還元法とDCF法の2つの方法があります。

 

 

収益還元法について

直接還元法の適用について

ア 一期間の純収益の算定について 直接還元法の適用において還元対象となる一期間の純収益と、それに対応して採用される還元利回りは、その把握の仕方において整合がとれたものでなければならない。 すなわち、還元対象となる一期間の純収益として、ある一定期間の標準化されたものを採用する場合には、還元利回りもそれに対応したものを採用することが必要である。また、建物その他の償却資産(以下「建物等」という。)を含む不動産の純収益の算定においては、基本的に減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるべきであり、それに対応した還元利回りで還元する必要がある。

P=a/R

P: 建物等の収益価格 a:建物等の償却前の純収益 R:償却前の純収益に対応する還元利回り

一方、減価償却費を控除した償却後の純収益を用いる場合には、還元利回りも償却後の純収益に対応するものを用いなければならない。 減価償却費の算定方法には定額法、償還基金率を用いる方法等があり、適切に用いることが必要である。

P=a’/R’

P:建物等の収益価格 a’ :建物等の償却後の純収益 R’:償却後の純収益に対応する還元利回り

なお、減価償却費と償却前の純収益に対応する還元利回りを用いて償却後の純収益に対応する還元利回りを求める式は以下のとおりである。

R’=a’/(a’+d)× R

R’:償却後の純収益に対応する還元利回り R:償却前の純収益に対応する還元利回り a’ :償却後の純収益 d :減価償却費

 

上記引用場所→国土交通省|不動産鑑定評価基準運用上の留意事項.PDF

 

DCF法の適用について

DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を予測しそれらを明示することから、収益価格を求める過程について説明性に優れたものである。 なお、対象不動産が更地である場合においても、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することによりこの方法を適用することができる。

ア 毎期の純収益の算定について 建物等の純収益の算定においては、基本的には減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるものとし、建物等の償却については復帰価格において考慮される。

(ア)総収益の算定 一時金のうち預り金的性格を有する保証金等については、全額を返還準備金として預託することを想定しその運用益を発生時に計上する方法と全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法とがある。

(イ)総費用の算定 大規模修繕費等の費用については、当該費用を毎期の積み立てとして計上する方法と、実際に支出される時期に計上する方法がある。実際に支出される時期の予測は、対象不動産の実態に応じて適切に行う必要がある。

イ 割引率の求め方について 割引率は、市場の実勢を反映した利回りとして求める必要があり、一般に1年を単位として求める。また、割引率は収益見通しにおいて考慮されなかった収益予測の不確実性の程度に応じて異なることに留意する。 割引率を求める方法を例示すれば次のとおりであるが、適用に当たっては、下記の方法から一つの方法を採用する場合又は複数の方法を組み合わせて採用する場合がある。また、必要に応じ、投資家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考として活用する。

上記引用場所→国土交通省|不動産鑑定評価基準運用上の留意事項.PDF

 

ここでは、とりあえず3つの査定の出し方があることだけを理解しておきましょう。

 

状況別に使う査定サイトの種類

査定方法を少し勉強したところで、あなたが不動産を査定をしたいと思った時に、どのように行動すればいいのか、状況別に見ていきましょう。

 

ただ不動産の価格だけを知りたい場合

もしあなたが、不動産を売却するのではなく、今の資産価値を知りたいということであれば、不動産会社にも営業を受けることがない下記のサイトを使うのでおすすめです。

 

おすすめ査定サイト

 

上記のサイトは、自動で査定額が出たり、取引事例があるので、自分の物件の価値が、大雑把でありますが、知ることができます。

 

こんな人におすすめ

  • 売却する気は無いが資産価値を知っておきたい。
  • 市場の動きだけを知っておきたい。
  • 両親が将来亡くなったことを考えてとりあえず資産価値を知っておきたい。
  • 売却前の勉強のため

 

売却が1年以上先の場合

あなたには売却の意志があるが、まだ1年以上先の売却の場合の査定価格を知りたい場合は下記のサイトを使うことをおすすめいたします。

 

おすすめ査定サイト

上記のサイトは、不動産会社が査定を出しますので、より査定額もしっかりした金額が分かります。

また、電話営業を受けたく無い場合でも、メールでのやり取りのみを希望すれば、メールのみでのやり取りが可能になります。

 

こんな人におすすめ

  • まだまだ売却は先だと思っている。
  • いつ売却になるかはっきりしない。
  • 場合によっては急に売却になる

 

売却が1年以内の場合

売却が1年以内に検討している方は、今の段階で、訪問査定をしてもらった方がいいでしょう。

より正確な金額が分かりますし、各不動産会社からの販売戦略を聞くことができます。

もちろん訪問査定をしただけでは料金はかかりませんので、1年以内であれば、しっかりした査定を聞いておきましょう。

 

おすすめ査定サイト

  • イエイ不動産売却査定
  • 住まいバリュー
  • リビンマッチ
  • リガイド
  • イエウール

 

こんな人におすすめ

  • より売却の時期がはっきりしている。
  • 1年以内で一番高い時期に売却したい。
  • 売却の知識を深めたい

 

相続が近づいている場合

相続が近づいていたり、相続をしたことによる売却の場合は、これまで記載してきた査定サイトの他に、相続を専門にしている税理士がいる不動産会社に査定をしてもらうのがいいでしょう。

 

おすすめ査定サイト

 

こんな人におすすめ

  • 相続税対策をしたい。
  • 売却と一緒に、不動産登記の変更やその他手続きもまとめてお願いしたい。
  • 相続税還付を申請したい方。

 

住宅ローンの融資について専門家の意見を聞きたい

住宅ローンを組むときは、銀行から融資をしてもらいます。

住宅ローンについては、各不動産会社が色々な銀行と付き合いがあり紹介をしています。

イエイなどの一括査定サイトを使うだけでも問題ありませんが、銀行系の不動産会社とにも査定をしておくこともいいのかもしれません。

ちなみに、銀行系だからといって融資限度額が上がる訳ではありません。

 

おすすめ査定会社

 

こんな人におすすめ

  • 銀行系の不動産にもお願いしたい場合。
  • お世話になっている銀行がある場合。
  • 融資限度枠に少しでも希望を持ちたい。

 

離婚調停の場合

離婚調停などにより、家を売る場合は、厳密に不動産の価値を知る必要もあります。

そのため不動産会社が査定する取引事例法ではなく、不動産鑑定士などの明確な査定書が必要になってきます。

これまで無料の査定サイトをご紹介してきましたが、鑑定士が査定をすると有料になりますので注意が必要です。

 

おすすめ査定会社

 

こんな人におすすめ

  • 裁判所からしっかりした査定評価を求めれられている場合

 

査定をするときの注意点

ネット上で自動で査定を出してもらう場合はなにも問題はありませんが、売却時期を決めて実際に売却をするため不動産会社から査定をしてもらう場合は気をつけておきたいことがあります。

ご自身でも納得できる金額で売却出来るように、査定する時の注意点をお伝えしておきますので、参考していただければと思います。

必ず複数の不動産会社に査定をしてもらう

もし、実際に不動産を売りたい場合は一括査定サイトなどを使って複数の不動産会社に査定をしてもらいましょう。

最低でも3社ぐらいの不動産会社から査定をしてもらいたいところです。

理由は、下記になります

  • 1社だけだと正しい相場なのか分からない
  • 不動産会社によって得意な物件が違う
  • 営業担当によって合う合わないがある

不動産は自分で買主を探そうとしてもなかなか個人で見つけれるものではありません。

専門家に依頼するのが1番良いでしょう。

しかし、扱う金額はとても高価なものですし、それを他人に託すのでいい加減な人にお願いする訳にはいきません。

複数の不動産会社に聞いて、自分に合った不動産会社を選びましょう。

不動産会社の選び方

査定を複数の不動産会社にしてもらった後はあなたの家を実際に販売してくれる不動産会社を選定します。

私が不動産査定で1番気を付けて欲しいと思っていることは、査定金額=売買金額ではないですよ!と言うことです。

あくまで販売したらこの金額で売れるであろう予想の金額です。

車の査定では、査定した会社が直接買い取るので、査定金額とはまさに売れる金額です。

しかし、不動産に限っては買取金額ではなく、予想額です。

実際不動産会社が買い取る場合もありますが、基本金額は安くなります。

この査定の違いを覚えておかないと、後で後悔することになってしまいます。

どこかの不動産会社が、とても高い査定金額を出してきて、その金額で売れると勘違いをして、販売の依頼をしたら全く売れずに、後々値段を相当下げて買取業社に売ってしまったなんて事は結構あります。

査定の金額だけで不動産会社を決めるのは絶対に辞めましょう。

 

不動産会社が得意な物件を知る

不動産会社の中でも、マンションが得意であったり、土地の査定が得意であったり様々です。

あなたが戸建を売りたいのに、マンションが得意な会社に販売を依頼しても、買主をすぐに見つけてこれるとは限りません。

その会社が何を得意としているのかを知ることが大切です。

会社のHPである程度の内容が書いてありますので、一度見ておくといいでしょう。

併せて「お客様の声」があるのであれば見ておきましょう。

たくさんある方が、実績があるので、信頼に繋がります。

 

適正価格を知る

複数の不動産会社に査定することによって、ある程度の相場金額を知ることができます。

自分で相場を知ることで、いくらで販売すればいいか、またはいつ売ればいいのかも分かるようになります。

先ほども記載していますが、もし、1社だけが、あまりにも高い査定金額を提示してきた場合は、ただ、媒介契約をしたいだけの「高ドリ」をしようとしている可能性もありますので注意が必要です。

もし、査定金額が高い不動産会社が現れたら、なぜその金額になったのかを、しっかり根拠を聞いてみましょう。

その根拠に納得ができれば、その金額で販売するのも一つです。

ただ、相場より高い金額であれば、売れずらくなりますので、慎重に検討してください。

 

信頼できる営業マンかを知る

最後に査定をする上で、一番重要なことをお伝えします。

それは、適正な査定額を知ることではなく、信頼できる営業マンを見つけることです。

査定金額は、複数の不動産会社に聞けば分かりますが、結局販売するのは不動産会社なのです。

販売する不動産会社が信頼が出来るかどうかを見つけることが一番大事です。

どういう営業マンが信用できるのかというと、人それぞれ判断基準が違うので一概には言えないのですが、こういう状態が信頼していると言えるでしょう。

 

「なんでも相談できる状態」

 

要は、自分のマイナスな気持ちや、プライベートなことも相談できる人は、信頼しているので相談できるのであって、そういう人に依頼するのがいいでしょう。

自分がふと、悩んだときや、疑問に思ったことを、すぐに伝えることができる営業マンには、疑問も隠し事もなくなるので、自分で納得できて販売ができるのです。

もし、値段が高すぎて売却が遅くなったとしてもそれは、売主と営業マンが話しあった結果でそうなったのであり、売主も納得しているわけです。

 

そのため、なんでも相談できる営業マンを見つけることが重要です。

 

一応なんでも相談できる人の特徴を記載はしておきます。

  • 質問してもレスポンスが早い
  • 身なりが清潔
  • 波長があう
  • 趣味が一緒
  • 世代が一緒
  • 友達の友達が友達
  • 不動産知識がそこまでなくても誠実に回答してくれる

 

人それぞれ、相性も違うので「これが信頼できる!」とは言えないのですが、一応参考にしていただければと思います。

 

不動産会社の査定サイト

これまで、一括査定サイトなどの紹介をしてきましたが、不動産会社も個別で査定ができるページを持っています。

一括査定サイトではなかった不動産会社や、自分が知っている不動産会社があれば、直接査定をしてみてもいいでしょう。

 

不動産会社の査定ページ

 

不動産査定アプリ

 

まとめ

これまで不動産査定について説明してきました。

昔は、売却ありきの査定でしたが、インターネットのおかげで将来のことを見据えての今の価格の確認など、いろいろな用途で査定をすることが可能になってきました。

現在の自動査定では、まだまだ査定金額が正確とは言い切れないですが、AI技術やビックデータによって、過去の成約データも溜まってきて、より正確に簡単に査定金額が出せるようになるのは目に見えています。

不動産会社だけがみれる、レインズも今後は一般公開するようになってくるのではないか、個人的には思っています。

お客様の状況によって、使う査定サイトも変わってきますが、結局のところ、販売するのはあくまで不動産会社であるので、売却の際は信頼や信用ができる営業マンを探すことが重要になります。

しかし、今後は、査定技術も正確になれば、不動産会社の必要性もなくなり個人で販売することも可能になってくるかと思いますので、今後も不動産の査定や業界の動きに注視していきます。

もし皆様が、査定をとりあえずしたいのであれば、これまでご紹介してきたサイトを是非使ってみてください。

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【監修】大久保篤史 【資格】宅地建物取引士、土地活用プランナー  2010年、インターネットを通じて不動産売買の透明化、全国の不動産売却の手助けをするためのに一括査定サイトの立ち上げに参加。 不動産会社の悩みを解決するべく、お伺いした不動産会社は全国800社以上。  査定サイトを通じて全国1万人以上の不動産売却をサポートをしている。  2016年、更に不動産業界の活性化と透明化を測るべく、株式会社G-GENKIを設立。  売却で悩まれている売主様を手助けをしながら業界の活性化を進めている。

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