問題解決をして納得できる不動産売却へと導く プロカウンセラー

貴方が使える不動産売却の税金控除は?

不動産を売却した時に、利益が出た場合通常税金がかかります。

しかし、状況や条件によっては、税金が免除になったり控除されたりする場合があります。

ここでは、チャートも使って、条件によって使える税金の控除を見てみましょう

 

 

税金特別控除の診断写真2

 

自分の住んでいる家か?

 

まずは下記の表を見てください。

売却する不動産が、居住用(実際に住んでいる家)なのか、

特定の事業用なのかを確認してください。

居住用(実際に住んでいる家)の場合は

表②『自分が住んでいる家を売った場合の特別控除適用判断チャート』

を見て、自分がどの特別控除が適用できるか判断してください。

※売却するまでに住んでいた期間等で、税率が変わったりします。詳しくは専門の不動産会社や税理士の方にご確認をお願い致します。

 

 

表① 個人の譲渡所得の特例チャート

 

chart5 (2)

 

表② 自分が住んでいる家を売った場合の特別控除適用判断チャート

 

 

 

chart6

居住用財産の譲渡

 

 

 不動産を売って利益が出た場合(譲渡益)

 

不動産を売った時に、購入した時より、高かった場合は収入が増えた訳ですから、

税金がかかってきます。

ただ、一定の条件にて、税金が控除になったり、税率が軽減されたりする事があります。

利益が出た!もしくは不動産を査定してもらう段階で、

利益が出そうな場合は下記をご確認下さい。

 

3000万円の特別控除

 

↓詳細↓

→居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

 

~概要~

自分の住んでいた家で、買った時より売ったほうが高かった場合に使える控除

基本的に多く使われる特別控除です。

簡単に言えば、今まで住んでいた自宅が購入当時より高く売れた場合、

3,000万円以下の部分は税金がかからないですよっていう控除です。

また、3,000万円特別控除を受ける時に、10年以上所有者として

住んでいた場合(長期譲渡所得)、軽減税率が適用されます。

↓詳細↓

→居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(所有期間10年超

 

さらに、譲渡所得の金額が3,000万円を超えてしまったる場合は

買換えの特例を受けるかどうか検討することも出来ます。

↓詳細↓

→特定の居住用財産の買換えの特例

 

(譲渡所得の金額が3,000万円以下であれば、3,000万円特別控除の範囲内

なので、特に考える必要がありません。)

買換えの特例とは、いわば課税の先延ばしという考え方でもあるので、

将来、再度買い替えた家を売却した場合には、

先延ばしされた所得についても、課税されますので注意も必要です。

 

 不動産を売って損が出た場合(譲渡損)

 

バブルの頃に家を購入したら、バブルが弾けて値段が一気に下がったなんて

事を聞いた事がある人もいると思います。

せっかく大金を払ってマイルームを購入して不動産所得税も払ったのに

いざ、売ってみたら購入した金額の半分以下の価格になってしまったら

本当にやるせない気持ちになりますよね。

そんなときに特定の条件で、損益の部分について控除される特例もあるようです。

 

居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度

 

↓詳細↓

→居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度

 

~概要~

自分が住んでいる家を買い換える場合が前提になります。

そして、一定の条件の下で、購入した時よりも売却金額が安かったの部分に、

損益通算及び、翌年以後3年以内の各年分

(合計所得が3,000万円以下であること)の総所得金額等から

繰越控除を認めるという制度です。

ちなみにこの制度は、『買い替え資産の取得に係る住宅借入金等に係る住宅ローン排除』を併用することも出来ます。

 

 

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度

 

↓詳細↓

→特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除制度

 

~概要~

自宅を売却した場合で、住宅ローンがまだ残っている方への

支援処置として、住宅ローンが残っている部分を限度に

他の所得との損益通算及ぶ損失から翌年以降3年以内の繰越が出来ます。

なお、この特例は買替えを必要としないので、賃貸住宅での住替えも対象となります。

 

特定事業のための譲渡

※要は自営業、店、賃貸収入等とおぼえておきましょう。

 

特定事業用の場合の特別控除の特例

 

 

特別控除の特例.jpg

 

収用等の場合の課税の特例

個人が持っている土地や建物などが公共事業のために

買収された場合は課税の特例として下記の4つの特例があります。

 

特例の種類

  1. 収用交換等の場合の5,000万円特別控除の特例
  2. 収容等に伴い代替資産を取得した場合の課税の繰り延べの特例
  3. 交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の繰り延べの特例
  4. 換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の繰り延べの特例

 

それぞれの詳細は下記にまとめています。

↓詳細↓

→収用等の場合の課税の特例

 

また、特別事業の用地買収等のなどで、売却した場合の課税特例

というのもあります。(個人の土地建物)

↓詳細↓

→特定事業の用地買収等の場合の特別控除の特例

 

 

軽減税率の特例のロゴ

 

特定事業などのために売却した不動産で、

ある条件の場合、税金率を下げますよという特例があります。

一般的に使われている軽減税率は、

個人の長期譲渡所得の軽減税率です。

簡単に説明をすると、自分の住んでいた家が

10年以上経っていたら、税金が軽減されますよってものです。

今回は、特定事業についての売却(譲渡)のご説明なので、

使える軽減税率としては下記になります。

『優良住宅地等のための売却の場合』です。

~概要~

簡単に説明すると、長期譲渡所得のうち

公的な土地取得や、優良な住宅地の供給に直接結びつく土地の売却であれば、

税金を少し軽減しますということです。

長期譲渡所得の説明と併せてご覧になって下さい。

↓詳細↓

→優良住宅地等のための譲渡の場合と個人の長期譲渡所得の課税表

 

上記のページ内の真ん中ぐらいに『優良住宅地等のための譲渡の場合』の

説明の記載があります。

 

また、長期譲渡所得があれば、短期譲渡所得というのもあります。

個人の短期譲渡所得についても税率が決まっています。

個人の場合で5年以下の所有期間の場合、税金が結構高くなります。

理由としては、バブルの頃によく言われていた『土地転がし』みたいのを

防ぐ意味合いもあるようです。ようは無駄に値段を釣り上げるのを防ぐためでも

あるんだと思います。

今回は、短期譲渡所得でも、特定事業のためのための売却(譲渡)の場合

に受けれる軽減税率をご紹介です。

短期譲渡でも、国や地方公共団体への売却(譲渡)であれば、税率を下げますよ

というものです。

個人の短期譲渡所得の税金表も併せてご覧になって下さい。

↓詳細↓

→国等に譲渡した場合の短期譲渡所得の税額の軽減交換・買換えの特例

 

 

交換・買替えの特例.jpg

 

特定の事業のための売却(譲渡)で、交換や買替えの処置が

された場合の特例をご紹介いたします。

まずは、こちら

↓詳細↓

→特定民間再開発事業の施工地区内における中高層耐火建築物への買換えの特例

 

~概要~

簡単に説明すると個人の方が、特定民間再開発事業または中高層耐火共同住宅の

建設事業のために既成市街地等内その他一定の区域内にある土地等を譲渡し、

その譲渡した土地等の上に建築された中高届耐火建築物もしくは共同住宅または

その敷地等(買換資産)を取得して、住み始めたら、譲渡価額と買換資産の取得価額との

差額にだけ譲渡所得の課税が行われますいうものです。詳しくは↑詳細をご覧になって下さい。

 

↓詳細↓

→特定の交換分合により土地等を取得した場合の特例

 

~概要~

この特例は

自分の土地などについて農業振興地域の整備に関する法律や、

集落地域設備法や農住組合法のルールによる交換分合によって土地などを譲渡して、

かつ、これらの交換分合により土地などを取得した場合などは、

これらの交換分合による土地などの譲渡はなかったものとして取り扱うよっていう特例です。

 

↓詳細↓

→認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の課税の特例(廃止)

 

~概要~

この特例はすでに平成25年3月31日をもって廃止されています。

簡単に説明しますと

都市部などの中心部なので、ほとんど使ってない土地や、デッドゾーンなどの、いわゆる虫食い状態にある土地を事業者との土地の交換てもっと集約化しましょうって始まった制度です。

税制面では交換によって得た譲渡所得については、課税の繰延ベを認めましょう!というものです。

 

↓詳細↓

→収用等の場合の課税の特例

 

~概要~

自分の土地が公共事業のために買収された場合は課税の特例がうけれますというものです。

 

特例としては4つ設けられています。

  • 収容等に伴い代替資産を取得した場合の課税の繰り延べの特例
  • 交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の繰り延べの特例
  • 換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の繰り延べの特例
  • 収用交換等の場合の5,000万円特別控除の特例

 

詳細はこちらです。

 

 

→大規模な住宅地等造成事業の施工地区内にある土地等の造成のための交換等の場合の特例

 

特定事業用の場合ではない場合の特例

 

特定事業ではない場合の交換・買替えの特例.jpg

 

→平成21年および平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例

→固定資産を交換した場合の譲渡所得の特例

→特定の事業用資産の買換えの特例

→既成市街地等内における中高層耐火共同住宅への買換え

→法律の規定に基づかない区画形質の変更に伴う土地の交換分合

→宅地造成契約に基づく土地の交換等

その他

→長期譲渡所得の一般税率

→短期譲渡所得の一般税率

→平成21年および平成22年中に取得した土地等の長期譲渡所得の1,000万円特別控除特例

→土地建物等の譲渡損失の損益通算および繰越控除の廃止

→資力喪失の場合の強制換価手続による譲渡所得の非課税所得の非課税

→国等に対して財産を寄附した場合の譲渡所得の非課税(措法40)

→相続税を納めるために財産を物納した場合の譲渡所得の非課税

 

 税金特別控除の診断写真2