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分かりやすい!大規模な住宅地等造成事業の施工地区内にある土地等の造成のための交換等の場合の特例とは?

ざっくりいうと、一定の要件を満たす一団の宅地造成事業により、個人が持っている土地などと、宅地造成者が開発している事業によって、造成さ れ た 宅地などを交換をした場合、もしくは、造成された宅地の譲り受けをして、その土地などを、宅地造成者に譲渡して、一定の期間内で造成された宅地を譲り受けた場合には、その交換、または譲渡した土地などにかかる譲渡所得の部分について「課税の繰延べの特例」が 受け られ ますよというお話しです。

(措法37の7① )

どんな条件で適用できるの?

①宅地造成事業の条件

この特例の対象となる宅地造成事業は次の(1)もしくは(2)の宅地造成事業で都市計画法に基づく開発許可を受けて行われる事業のことをいい ます。

(措法37の7①)

(1)主に住宅建設のために供する宅地を造成する目的で行われる事業 で、その造成にかかる一団の土地の面積が20ha以上であること

(2)大都市地域における優良宅地開発の促進に関する緊急措置法に基づく認定を受けて行われる一団の宅地の造成に関する事業であること

②譲渡資産および取得資産の条件

(A)譲渡資産は、大規模な住宅地造成事業の施行地区内にある土地、または土地の上にある権利(棚卸資産等を除く)であること

(措法37の7①、措法37の6①)

(B)取得資産は、大規模な住宅地造成事業により、造成された宅地で、その造成を行う個人、または法人の所有する物件であること

( 措法37の7 ①)

③譲り受けた宅地の取得期限

造成された宅地を譲り受けることを約束した土地などを、譲渡した場合には、譲渡した年の12月31日までに、その宅地を取得しなければなりません。

ただし、宅地の造成期間が1年を超えること、その他やむを得ない事情 により、取得期限の延長により税務署長の承認を受けたときは譲渡年翌年以後5年以内で税務署長の認定した日までに取得することもできます。

(措法37の1②、措令25の6⑤〜⑦)

特例が受けられない場合とは?

①次ような交換や譲渡については、この特例を受けることができません。

(措法37の7①、措令25の6①②)

(A)固定資産税の交換の特例、特定の事業用資産の買い替え、または交換の特例、収用交換などの場合の特別控除の特例などの適用を受けるとき

(B)開発許可申請書の提出された年の1月1日前に行われた交換または譲渡

②特定住宅地造成事業などのために土地などを譲渡した場合の1,500万円特別控除の特例、および1,000万円特別控除の特例との適用関係は次の通りです。

(A)同一の宅地造成事業にかかるその年中の土地などの譲渡およびその年の前年以前の土地などの譲渡について「1,500万円特別控除の特例」または「1,000万円特別控除の特例」の適用を受けている場合には、この特例は受けることができません。

(B)この特例の適用を受けたものが、その年の翌年以降後において同一の宅地造成事業のように供するために土地などの譲渡をした場合には、その土地などの譲渡については「1,500万円特別控除の特例」および「1,000万円特別控除の特例」は受けることができません。

譲渡所得の計算方法とは?

次のそれぞれの場合に応じて、計算をします。

(措法37の7①、措令25の6③)

①交換をする場合

(A)交換差異がない場合や、交換差異を支払った場合は譲渡所得は課税されません。

(B)交換差異を取得した場合

(あ)収入金額・・・取得した交換差異の金額

(い)必要経費(所得費や譲渡費用など)

(譲渡の土地などの取得費 + 譲渡費用)×(交換差異の金額 ÷ 交換取得宅地の時価+交換際の金額)

(う)譲渡所得の金額・・・(あ)ー(い)= 長期または短期譲渡所得の金額

②譲渡の場合

(A)土地などの譲渡金額が譲り受けた土地の取得金額以下の場合は譲渡所得は課税はされません。

(B)土地などの譲渡金額が譲り受けた土地の所得金額を超える場合

(あ)収入金額・・・土地などの譲渡金額 ー 譲り受けた土地の取得金額

(い)必要経費(取得費用や譲渡費用など)

(譲渡の土地などの取得費 + 譲渡費用)×((あ)の金額 ÷ 土地などの譲渡金額)

(う)譲渡所得の金額・・・(あ)ー(い)= 長期または短期譲渡所得の金額

 

以上が説明になります。

ちょっと難しいかもしれませんが、もし自分の土地が造成事業の区域になっていたりしたら、読んで覚えておきましょう。


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