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誰でも分かる!理解しやすい!居住用財産の買替えの時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度

 

 

正式名称は

居住用財産の買替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度

です。

簡単に説明すると、自分が住んでいた家を買換えた時、

住んでいた家の購入金額より安く売却したら、自分の給与とかの総所得から

繰越控除が出来ます。

条件付きだけどね。

って感じです。

もう少しだけ詳しく説明すると

 

自宅を売却した時に、一定の期間内に次の自分が住む家(買替資産)を

買った場合(住宅借入金等がある場合に限る)

一定の条件の下で、購入した時よりも売却金額が安かった部分に、

損益通算及び、翌年以後3年以内の各年分

(合計所得が3,000万円以下であること)の総所得金額等から

繰越控除を認めるという制度です。

ちなみにこの制度と、『買い替え資産の取得に係る住宅借入金等に係る住宅ローン排除』を併用することも出来ます。

 

どんな条件の人が使えるの!?

 

下記の全ての条件に当てはまらなければなりません!

 

①売却した家(譲渡資産)

 

  1. (平成10年1月1日(住民税は平成11年1月1日)~平成27年12月31日(26年度の改正により延長しました)までの間の住んでいる家の売却であること
  2. 売却した年の1月1日における所有していた期間が建物土地とともに5年以上であること。
  3. 売却した相手が奥さんや直系の血族でないこと
  4. 売却した家の敷地の譲渡損失のうち500㎡を超える部分に相当する金額は繰越控除の対象から外れます。

 

②購入した家(買替資産)

  1. 売却した年の前の年の1月1日から売却した年の翌年12月31日までに新しく住む家を購入すること
  2. 購入した日から、翌年12月31日までに住み始めること
  3. 新しく住む家の床面積が50㎡以上あること
  4. 購入した年の年末において住宅ローン等(銀行や住宅金融支援機構などからの融資機関が10年以上)があること

 

③その他

  1. 繰越控除を受ける年に自分の合計所得金額が3,000万円以下であること(給与しかもらってない人は、年収3,245万円以下)
  2. 売却した年の前年または一昨年に、居居住用財産を譲渡した場合の課税の特例を受けていないこと
  3. 売却した年または前年以前3年内に、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を受けていないこと

 

計算例を見てみよう

(事例)

①平成27年の住んでた家の譲渡損失 2.500万円

②給与所得の金額 毎年600万円 年収800万円

 

(計算)

年度 計算方法
譲渡した年 損益通算600万円-2,500万円=▲1,900万円
3年間

翌年以後

2年目 繰越控除600万円-1,900万円=▲1,300万円
3年目 繰越控除600万円-1,300万円=▲700万円
4年目 繰越控除600万円-700万円=▲100万円→打切り
5年目 ①繰越排除はもう出来きません、

②購入した家に対する所得税の

住宅ローン控除が受けれます。

注意!

今回のパターンは住宅ローン控除の控除期間は、

10年間となります。本年(5年目)から10年間ではないです。

今回のパターンは4年目までは所得税が発生しないので、

住宅ローン控除は5年目かになります。

 

注意!

損益通算の適用を受けた人が、売却した年の翌年末までに

新しい家を購入しない場合、または新しい家を購入した年の年末において

住宅借入金等をしていない場合や新しい家を購入した年の翌年末までに

住み始めなかった場合には、修正の申告が必要となります。

 

確定申告書に必要な書類

 

 

①売却損失が出た年の確定申告書に添付する書類

  1. 住んでた家が購入時より安く売れた金額に関する明細書
  2. 売却資産の登記事項証明書もしくは売買契約書のコピー
  3. 住民票の写し。(売却した日から2ヶ月たった後に売却資産の所在地の市区町村から交付を受けたもの)

注意!

繰越控除を受けるには、売却した年分の確定申告を

その提出期限までに提出していないといけません。

 

②購入した家に必要な提出書類

  1. 購入した家に係る登記事項証明書、売買契約書の写し。
  2. 購入した家の住宅借入金等の残高証明書
  3. 住民票の写し。(購入した日から2ヶ月たった後に購入した資産の所在地の市区町村から交付を受けたもの)

なお、購入した家に住んでいない場合には、入居予定日などを記載した書類

注意!

買った家に係る提出書類の提出期限は次の通りです。

  1. 売却した年の12月31日までに新しい住む家を買った場合は売却した年の確定申告に提出
  2. 売却した年の翌年に新しい家を買った場合は売却した翌年の確定申告で提出

 

③譲渡損失の金額の繰越控除の特例を受けようとする年分の確定申告に添付する書類

  1. 「通算後譲渡損失の金額」とその金額計算が分かる明細書
  2. 購入した家に係る繰越控除をうけようとする年の12月31日における住宅借入均等の残高証明書

 

以上が

居住用の買替えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度

の説明になります。

実際売却が終わるまでは、必ず覚えて置かなければいけないという訳ではないですが、

一応頭には入れておきましょう。

詳しい詳細については、実際に売却をするときの不動産会社や、税理士様に

ご相談をしましょう。

 

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