自分が住んでいた自宅を売却して、利益が出た場合、3,000万円の特別控除を受ける事が出来ますが、譲渡所得の金額が3,000万円を超えた場合は居住用財産の買換えの特例を受けるか、3,000万円の特別控除をを受けるか、どちらを選択するか検討することになります。

簡単に説明すると、、、

住んでいた家を売却しました。

3,000万円以上利益が出たので、3,000万円以上の部分は通常に税金がかかります。

ただ、買い替えする家は、売った家の利益分も足して新しい家を買いました。

この場合は、次回の買い換えた家を売るときにまで、課税は繰り延べしますという感じです。

後、例えば自宅を売却して4,000万円の利益がでて、3,500万円の買い替えの家を買った場合は、500万円の部分の利益は課税はされますが、3,500万円分の利益の課税は先延ばしになります。

つまり、、

3,000万円の特別控除を受けるか、買い替えの特例を受けるかどっちかを選択出来るってことですね。

なお、買換えの特例は課税の繰延べなので、また買い替えた家を売却した場合には、繰り延べされた所得についても課税がされるのでよく覚えておいた方がいいでしょう。

※注意

相続等により取得した家の『居住用財産の買換えの特例』は、平成19年度の改正により廃止されたようです。

買替えの特例の適用条件は！？

以下の要件に全部あてはまることが必要なんです。

①譲渡資産

1. 売却した年の1月1日における所有期間が家と土地の両方が10年を超えていること（所有期間）
2. 住んでいる期間が10年以上であること（居住期間）（居住してなかった期間があればその期間は除かれます）
3. 平成29年12月31日（平成28年度改正により延長）までに譲渡したものであること
4. 売却した時の利益が1億円を超えないこと（平成26年度改正により1億5千万円から引き下げ）

※注意

売却した年と、その前年、前々年、もしくは翌年、翌々年に譲渡資産と、一体として住んでいた自宅とその土地の売却（贈与を含む）をした場合、それらの合計額が1億円を超えた場合は適用できません

②買換資産

1. 購入する家の居住用部分の床面積が50㎡以上である（登記簿の面積）
2. その家の敷地面積が500㎡以下である
3. 買換資産（購入した自宅）は、売却した年の前年、もしくは売却した年の翌年末までに取得すること
4. 売却した年、またはその前年に、取得した購入した家は、売却した年の翌年末までに、売却した年の翌年中に新しい家を取得したものは、取得年末までに提出すること
5. 購入する家が既存の耐火建築物であった場合には、以下に該当すること

1. 購入の日以前25年以内に建築されたもの
2. 地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの耐震基準適合証明書や住宅性能評価の写し等。（得日前2年以内に評価されたもの）

耐火建築物の場合の該当の条件を全て記載したいのですが、色々と細かいのでここでは全部は省きます。

耐火建築物の場合、購入する際不動産会社に、買い替えの特例が適用出来るか予め確認してほしい。

③その他

1. 購入する人は、売却する人の奥さんや、親族等でないこと
2. 買換えの特例を受けた時は、買い替えの物件の方は住宅ローン控除を受けれません。ただし、認定長期優良住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除は受けることができます。
3. 住んでいた自宅の売却について、交換、買換え、特別控除等、ほかの課税の適用を受けていない
4. 売却をした年の前年分、または前々年分において、居住用財産の課税の特例の適用を受けていない

居住用財産の3,000万円特別控除等との繋がりは？

買換えの特例を受ける場合は、住んでいる家を売却した時の3,000万円特別控除の特例や、

軽減税率の特例を受けることが出来ません。要は選択となります。

譲渡所得（利益が出た時）の計算方法は

譲渡所得の計算方法は次の通りです。

• 売った時の利益額≦買換えた家の価格

の場合、譲渡所得は課税はされないです。

• 売った時の利益額＞買換えた家の価格

の場合その超える部分にのみ譲渡所得の課税がされます。

収入金額：　売った時の利益　−　買換えた家の価格

必要経費（取得費、譲渡費用）：　　（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）　×　収入金額　／売った時の利益

長期譲渡所得の金額（＝課税長期譲渡所得金額）：　収入金額　−　必要経費（取得費、譲渡費用）＝課税長期譲渡所得金額

・税額

長期譲渡所得の一定の税率を適用

ただ、平成25年かから25年間は基準所得税額に2.1％の復興特別所得税が上乗せされるので、下記の用になります。

計算例を見てみよう

（事例）

※スマホの場合で見づらい場合は携帯を横に傾けて下さい。

計算式

確定申告書に必要な書類

1. 譲渡所得の計算明細書
2. 譲渡に係る売買契約書の写し等、譲渡に係る対価の額が1億円以下であることが分かるもの
3. 譲渡した資産の登記事項証明書
4. 住民票の写し。売却した日から2ヶ月経過した日後に譲渡した資産の所在地の市区町村から交付を受けたもの
5. 住民票の写し（購入した家の所在地のもの）
6. 購入した家、または譲渡年数の翌年中に取得する見込み買換資産の明細書。確定申告するときにすでに買換の資産を取得している場合は、上記1.～4.と以下の書類＞

購入した家の取得価額を明らかにする売買契約書、と領収書の写し

購入した家の登記事項証明書（または登記簿謄・抄本）

購入した家が既存の耐火建築物である場合にで、取得の日以前25年以内に建築されたものでないときは、耐震基準適合証明書または住宅性機能評価書の写しが必要です（本文参照）。

以上が、特定の居住用財産の買換えの特例です。

不動産の売却を進めていけば必ず分からない事が出てくると思います。

その都度、担当の不動産会社に確認をしておいた方がいいでしょう。

参考記事

不動産売却の税金｜節税したいあなたが適用できる税金控除は？