不動産売却ならどこがいい？
家を売る時、仲介会社に依頼するときはどこの会社にお願いすればいいのでしょうか？
この答えを知る前にまずは、不動産業界の内情を知っておくことが重要になってきます。
そもそも仲介会社がどうやって運営ができているのかご存知でしょうか？
不動産業界ってどうやって成り立ってるの？
答え
基本、仲介手数料です。
中には、自ら家を安く買取る→リフォーム→再販する→利益という会社もありますが、
世の中に多くある仲介会社と言われている会社は仲介手数料で運営してます。
だからここでは言い切ります。
どうやって、儲けているのか？
答え
仲介手数料です。
じゃあ仲介手数料はいくらですか？
売買金額の3％+6万円です。
例）
売買金額1,000万円なら30万円＋6万円
合計36万円が不動産会社に入ります。
そして、この金額以上の仲介手数料をとることは、宅建業法に違反になります。
正直、この仲介手数料の仕組みを知ることだけで、家を高く売ることに一歩近づくことができます。
何故でしょうか。
お客様が仲介会社に支払う、高い手数料を理解することで、仲介会社と対等に、交渉と駆け引きが出来るようになり、自分の物件の本当の価値も知るようになるからです。
高い手数料を支払うのですから、失礼な対応をする仲介会社には、『こんな高いお金は払いたく無い！』って気持ちも出てきますよね？
仲介会社にこれだけの手数料を支払う価値はあるのか、考えるだけで『よく分からないから、とりあえずお願いしました』という事もなくなるのです。
家の売却ってそう頻繁にある訳ではありません。
普通の人は、売買の知識がないのが当たり前です。
高い金額の取引に対し、お客様の知識のなく、分からない事が多いのでお客様も不安に感じるし、高い手数料を仲介会社がもらえるが故に、トラブルも発生しやすくなります。
目次
仲介会社は儲けやすい！？
仲介会社は、基本的に「買いたい人A」と、「売りたい人B」を会わせる仲介のお仕事です。
通常、世間的な商売の基本は「安く仕入れて→高く売る→利益」です。
仕入れしたけど売れなければ在庫が残ってしまいます。
仕入の分の経費がかかります。
それに比べ、仲介会社は仕入れがない（買取業者は別）なので、リスクが少ないです。
どちらかというと起業しやすい業種と言われています。
だからこそ、日本の中に何十万社という仲介会社が存在しています。
この何十万社と言われる仲介会社、100％が健全な会社でしょうか？
残念ながら全ての会社が健全ではありません。
残念ながら営業停止処分を受けるような仲介会社も毎年出てきています。
営業停止処分になるような仲介会社と取引してもいいのでしょうか？
人生でそう多くない家の売却。
金額もとてつもなく高い取引になります。
失敗は絶対に許されません。
失敗しない家の売り方を身につけていきましょう。
では、、、
どこの仲介会社に依頼すればいいのでしょうか？
まずは、経験者の意見を聞いてみることが大事です。
家を実際に売ったことがある人達の中で、「私、家の売却に失敗しました」と言っている全ての人に共通する言葉があります。
「もっと高く売れたのでは、、」
という思いが繰り返しています。
私が相談受けた人はだいたい同じ思いをしてい人がほとんどです。
こんな思いを持ってしまう原因には、媒介契約を結んだまではいいが、結んだ後に不動産会社の対応がいい加減になってきて、だんだん信用ができなくなることが多くの原因です。
しかし、実はそれだけではなく、お客様にも失敗の原因があります。
それは、自分の家に対してマイナス部分を直視出来ない事です。
プラスの部分だけ見ているので、もっと高く売れると思ってしまうのです。
マイナス部分を本当に直視出来れば、最悪失敗はしません。
なんだそんな事で失敗しないなら、別にマイナス部分の要因も普通に考慮しますよって思いますよね。
ただ！
これが、皆さん中々出来ないんです！
何故か！？
購入するとき夢と希望に満ちあふれて買った大切な大切な、たくさんの思い出があるご自宅だからです。
現実を直視出来ない理由は、こんなにもあります。
- 一生に一度の最高額の買い物だった。
- 大事に大事に使ってきた。
- 思い入れが半端ない。
- 1年前に300万円かけてリフォームしたばっかりだもん。そんな安くなるわけない。
- 子供達とあんなに思い出が詰まってる。
- 愛する人と思い出が沢山ある。
- 両親が大事にしていた家だ。
- etc、、
、、こんなに気持ちが入っていたら、なおさら高く売りたいですよね。
けど、、購入してくれる人はそんな事は知りません。
購入検討者はむしろ、隠れた瑕疵がないか真剣に探してきます。
ただ単に高く売れるだろう！売れるはずだ！
っていう気持ちだけで、売ろうとすると、査定金額だけが、相場よりとにかく高い見積もりをする仲介会社に期待をして、媒介を結んでしまいます。
そして媒介を結べば間違いなく相場より高いので売れづらくなり、失敗に向かいます。
悪い仲介会社は、売れないのを見込んで、3ヶ月後に『この金額だと売れないので金額を下げましょう』
と突然言ってきて、結果、相場より安く売却してしまうことになります。
何度も言いますが自分の家の価値をきちんと理解することが大事です。
販売するのは仲介会社であることを理解する
家を売る時は『どの仲介会社に販売してもらうかの判断』で結果が異なります。
あなたが、いい加減な仲介会社を選んでしまった場合、最悪の場合人生を棒に振ることになります。
それぐらい大きな金額を扱うわけです。
「家のことはよく分からないから、任せました」というのだけはやめましょう。
ご自身の物件のことも理解しつつ、仲介会社はどこがいいのか、しっかり理解しましょう。
仲介会社によって得意な物件が違う
仲介会社は、日本に何十万社とありますが、会社によって専門分野が違ってきます。
- 一棟マンション、一棟マンションを専門としている
- 区分所有のマンションを専門としている
- 土地の売買を専門としている
- お客様へのパフォーマンスが下がらないように地元地域を専門としている
- 大手と言われる全国展開のネットワークを利用して安心、信頼を専門としている
各社の仲介会社の特徴を理解しましょう。
家の査定はマンションと土地では、査定の方法も変わってきます。
土地の査定の方が、隣の境界線の確認や、測量、用途地域、建築の制限など、査定には時間も手間もかかります。
土地を売りたいのに、マンション専門の会社にお願いしても、あなたの思った金額で売れない可能性が出てきます。
土地の売買実績がある会社の方が、土地の購入者や、販売するときに妙案を出してくれるかもしれません。
マンションの場合も一緒です。
あなたの物件がマンションだった場合はマンション専門で仲介をしている会社のほうが、売買実績もあるので、有利に働きます。
あなたの物件にあった仲介会社を選ぶことはとても重要です。
こんな仲介会社は怪しい！
仲介会社の得意不得意の以前に、こんな仲介会社には依頼しないほうがいいという定義を記載しておきます。
- 対応が遅い（今は忙しいという言い訳をしてくる）
- 査定金額が他社の査定金額より明らかに高い
- 査定書に査定金額の根拠が記載されていない
- 専任媒介契約をすぐに進めてくる
- 営業マンの見た目が不潔である
以上のいずれかで当てはまるのであれば、その仲介会社選びには慎重になったほうがいいでしょう。
仲介会社から査定を出してもらう時の多いクレームは、「連絡が来ない」「連絡が遅い」です。
「査定をします」と言ってから連絡が遅い会社は最初の段階で、お客様との信頼が築きづらくなります。
査定金額が明らかに高すぎる仲介会社は、「高ドリ」といって、とにかく専任媒介契約を結ぼうとするための手口の可能性があります。
あたかもその金額で売れるように伝えて、いざ契約してみたら売れずに結局安く売却することになります。
査定金額の根拠も言えないのに、高い査定額ですぐに専任媒介を進めてくる営業マンは信頼ができないでしょう。
最初の印象で、もし相手のことを不清潔と感じた場合、自分の高い物件をその営業マンに任せたいと思いますか？
ちゃんと話をすれば、とても良い人と思い直すこともあるかもしれませんが、身なりがだらしない人は、自分も物件をしっかり扱ってくれるのかという不安がでます。
あなたにその「不安」が出た段階で、売却の成功は遠のくので、その仲介会社との契約は慎重になりましょう。
結局のところ家を売るなら「どこがいいの？」
家を売る機会は一生のうち一度あるかないかです。
その一度を失敗するわけにはいきません。
しっかりと家の売り方についての理解を深めて、成功させましょう。
ここからは、仲介会社を選ぶにあたっての注意事項や、実際に販売してからスムーズに売却できる手法を一つづつ確認しながらご説明をしていきます。
どの仲介会社を選べばいいのか、ご自身の物件照らし合わせながらご理解を深めてください。
失敗しない販売方法
ここでは家を売る時の、入り口部分で失敗しないために、まずは最初に知っておけなければいけない事を4つご説明いたします。
複数の仲介会社に相談する
最近はインターネットで複数の仲介会社に一度に査定依頼をすることで、自分の物件の相場を把握する事が出来ます。
そのため最近では、インターネットを使って比較するのはするのは必須と言っていいでしょう。
オススメのサイトこちらです。
例）
上記のイエイは、一括売却査定のパイオニアで11年以上の歴史があり、売却はしなくても査定価格だけを知りたい人でも無料で利用で知るのでおすすめです。
提携仲介会社も大手、中小合わせて1,700社以上いますので、まずは査定してみるのもいいでしょう。
また、大手仲介不動産会社だけで作った査定サイト「住まいバリュー」というサイトもあるので、併せて使うのもおすすめです。
大手仲介会社と地元密着の会社を比較したほうが良い理由
どこの仲介会社がいいかは、あなたの物件やあなたの考え方によって選ぶ仲介会社は変わってきます。
その分かりやすい比較として大手仲介会社と地元密着の仲介会社との比較があります。
まずはこの2社の違いを見てみましょう
| 地元密着の仲介会社 | 大手仲介会社 | |
| メリット | ・地元の地域に圧倒的なネットワークがある
・地域密着のため、スピードも早いより親身になってくれる ・家族的なお付き合いもできる地元の地域での査定事例が多いため査定額も的確社長自ら判断するので、決断が早い |
・大手なので、テレビCMなどでイメージキャラクターを利用しているので安心感がある
・全国のネットワークを使うことができる ・売り物件も豊富なため、買主情報量も豊富宣伝力、認知力が強い |
| デメリット | ・個人経営のところもあるので、経営的に信用ができない場合がある
・宣伝力では大手に劣る ・商圏エリア外の買主を探すのは難しい |
・囲い込みの恐れがある
・営業マン同士の競争も激しいので、高く売るよりも早く売ることに注力する可能性がある ・売却の経験が薄い新人に当たる場合がある会社の許可を必要とする場合はスピードが遅い |
大手仲介会社にも地元の仲介会社にもメリット・デメリットがあります。
あなたの状況によって、どっちの仲介会社が良いか、傾向をつかんでおきましょう。
大手仲介会社を選んだほうがいい人
- 大手のブランド志向の高い人
- 人気と言われるエリアの物件
- 高額の物件
- お住まいと違う場所の物件を売る場合
地元密着仲介会社を選んだほうがいい人
- スピード対応を期待している人
- 仲介手数料を値引きしてもらいたい人
- じっくり親身に対応してもらいたい人
仲介会社からの営業もまだ受けたくないという人もいると思いますが、そんな時は、国土交通省が運営している、不動産価格情報検索や土地総合情報システムを使って物件近所の価格の変動を確認してみるのもいいと思います。
担当営業マンが信頼できるかどうか
大手仲介会社、地元に特化している仲介会社、色々ありますが、何よりも営業マンがしっかり対応してくれているを見極めるべきです。
自分の家のように一生懸命真剣に対応してくれる方なら良いと思います。
かっこいい事言ってる営業マンも、たまにいい加減な言動や行動があったら、もしかしたら、普段はいい加減なのかなって疑いますよね。
実際、そういういい加減なことをしてしまう人は、普段の思考や行動から溢れ出てしまうのだと思います。
本当に考えてくれている人は色々とアイデアも出してくれます。
売買金額の3％を支払うのですから、営業マンとの相性は非常に大事です。
媒介契約を攻略するのも成功の鍵
査定金額も納得ができて、営業マンも信頼ができるのであれば、媒介契約を結びます。
もし、あなたが仲介会社を絞り切るにどうしても迷ったら、一般媒介契約で相手営業マンの出方をみるのも一つです。
仲介会社は一般媒介契約の場合、他社と競合することになるの嫌がる場合もあります。
いくら広告費を使っても、他社に取られてしまうと、1円も貰えないばかりか、広告費、人権費でマイナスになります。
そのため、基本、専任媒介がいいのです。
そこをあえて、一般媒介にすることで、不動産の態度をみることができます。
一般媒介になった瞬間に明らかに態度が変われば、それは、その会社に依頼しなくてもいいでしょう。
一般媒介が始まれば、どの仲介会社が購入検討者をたくさん連れてくるかも確認することができます。
一般媒介契約でも、一生懸命やってくれて、たくさんの購入検討者を連れてくるのであれば、後からその優秀な仲介会社と専任媒介契約を結び直せばいいのです。
中には「専任でなければやりません！」という会社もあります。
それはそれで、信念があり、専任であるべき理由が明確に言える仲介会社であれば問題はないかと思います。
決して専任媒介が悪いわけではなく、あなたがどうしても1社に絞れない時は、無理に絞る必要がないということです。
媒介契約の分かりやすい記事はこちらでも確認できます。
どうして家を売るのか自分の中で整理しておく
ただ高く売りたい！早く売りたい！は本当の売却理由ではありません。
高く売りたい本当の理由が、お客様の中にあったはずです。
『何故』高く売りたいのか、なんのために売ることになったのか、その理由をブレずに持っておきましょう。
そのことによって、いつぐらいに売りたいのか、いくらで売るべきなのか、計画が見えてきます。
以上の4つを実行すれば、失敗の可能性はかなり少なくなります。
ただ、分かっていても、営業マンに言いくるめられた！！
と、優しい心の持ち主で、どうしても断る事が出来ない人もいると思います。
分かっているのに失敗した。。
これでは元も子もないですよね。
この解決策としては、その場で契約はしないようにすることと、とにかく色々な人の意見を聞いたり相談することです。
一社の仲介会社だけの話を聞かずに、各仲介会社の査定金額の平均や、査定金額の根拠をしっかりと説明できている会社なのか、信頼できる営業マンであるかを確認してください。
もし、1社の仲介会社に絞れない場合は、複数社に依頼ができる、一般媒介契約というのもございますので、迷ったときには一般媒介にするのもいいでしょう。
仲介会社を決めた後、ただ仲介会社に任せっきりにするのではなく、スムーズに売却が出来るようにあなたにもやれる事があります。
下記のことを覚えておけば、仲介してくれる仲介会社とも協力して売却が進むでしょう
あなたにも出来るスムーズに売る方法
家を仲介をしてもらう時に非常に重要な知恵になります。
もし、あなたが家を販売しようとするときには必ず覚えておいて下さい。
売りに出した時が一番問い合わせが多い
あなたの家は、ついに売りに出されました。
各媒体にも掲載され、あなたの家に対してもお問い合わせが入ってくるでしょう。
家を売りに出してから、一番最初のお客様が、一番いい条件で買ってくれるお客様であることを理解して下さい。
実際に家を売りに出して、2週間以内にお問い合わせがあるお客様が最も熱いです。
最初のお問い合わせだからここは一旦様子をみようとしてお断わりしたらその後問合せ一切なしという事もあります。
あまり物件が売れずに掲載だけが続くと、お客様にとっては、新鮮味が無いので、見向きもされなくなってしまうおそれもあります。
最初の売り出し金額は多少高めに設定する場合がありますから、最初の頃のお問い合わせは非常に大切にしましょう。
不動産は『みずもの』とも言われています。せっかくのご縁を大事にしましょう。
部屋は綺麗にする
良い条件で売るには、部屋を出来るだけ綺麗にしましょう。
ものは置かない。
シンプルを心がけましょう。
外壁も一緒です。
ちょっとした経費で直せる所は今のうちに修復しましょう。
お客様が感じる印象も非常に大事になります。
少しでも汚いと、内見に来た人は、他にも汚いところはないか見てきます。
そもそも汚い家を購入したいとは思いませんよね？（最近はフルリノベーション前提で購入する方も多くなってきたので一概には言えません）
大事に使っているんだなって思ってもらえるようにしましょう。
内見の時はなるべく立ち会ってあげましょう
購入検討者の見学訪問予定時間には、なるべくあわせてあげましょう。
ご訪問に来たら満面の笑みで迎えてあげましょう。
見学に来る方は、売主にとっては大事なお客様です。購入者の訪問予定が夜であったとしても、できるだけあわせてあげる事が大事です。
購入者にも好印象を与える事ができます。
販売価格で売れることはない
販売価格そのままで売れることはないと理解してください。
価格交渉に入ったら素早い返答を心がけるようにしてください。
せっかくのお問合せです。返答を早くしないと、他に良い物件がれば、流れてしまいます。
素早い動き、と素早い反応がスムーズな売却に直結します。
購入者はマイナス面を探します
本当にこの家を買いたいと思っているお客様ほど、問題点がないかじっくり見る事を理解してください。
ジロジロ家を見られたらいい気持ちはしないですが、むしろ購入を一番検討してくれているお客様と理解して、隠し事はしないで、マイナスなことも伝えた上で、本当の価値を伝えて下さい。
相場の査定金額になっているか
売却相場の金額よりあまりにも高く売りだしてはいないか確認して下さい。
根本の部分ですが、相場より高ければ、当然売れにくくなります。
いつまでに売らなければならないのか、決まっているのであれば、ずっと高い金額で放置するのではなく、すぐに価格を見直しましょう！
仲介会社に不満があったらすぐに相談
仲介会社に対して少しでも不安を感じ始めたら、すぐにこちらまで相談して下さい
仲介会社がしっかり販売活動しているのか見えなくなってきて不安になったらすぐに相談してください。
もうすぐ仲介会社が買主様を見つけてもらえるかも、、
と思っているうちに、売れないまま１年経ちましたってなったら元も子もありません。
専任媒介中だから契約が終わってから相談しようと思っているのであれば、それは、よくありません。
専任媒介中でも、少しでも不安になったら相談して下さい。
専任媒介中は誰にも相談しては行けないなんてルールはありません。
一人抱え込まないことが大切です。
上記のことも頭に入れながら、販売活動をすることで、家の売却もスムーズ行くことが可能になってきます。
まとめ
これまで、物件を売るには、どこの仲介会社を選べばいいのかを、注意事項も含めながらご説明をしてきました。
色々とご説明してきた中で、これだけは絶対に外せないことがあります。
この記事の結論にもなりますが、不動産の売却については、営業担当が「信頼」できるかが全てです。
正直、仲介会社が大手で安心できると言っても営業担当が新人で対応がタドタドしかったら依頼する気にはなりません。
地元の仲介会社であっても、営業担当がいい加減だったら依頼したくありません。
営業担当の対応能力、スピード、経歴、などを見て信頼できるのであれば、その後、仲介会社のこれまでの実績などを調べてもいいかと思います。
家の販売金額はとても高額になります。
家を売る時に失敗は絶対に許されないので、ある程度の知識はお客様ご自身で学ぶことは重要です。
あなたの物件が希望の金額で売れる事を心よりお祈りいたします。
↓家を売るまでの流れ↓
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