不動産売却の必要書類は？必要経費や手数料も併せて検証

 

不動産を売却する時、お客様が用意しておいたほうが良い書類や、覚えておいた方がいい経費や手数料があります。

書類については予め用意しておくことでスムーズに売却を進めることが出来ます。

また、売却時にかかる経費や手数料を覚え

ておくことで、実際の販売価格の設定の時にも役に立つでしょう。

これから、最低限必要な書類や経費、手数料を記載しますので、覚えておきましょう。

 

不動産売却で用意しておく必要書類

不動産会社に相談して訪問査定をしてもらう時に持っておいた方が良い書類というものがあります。

状況に応じて必要と思われる書類も違いますので、一つ一つ説明をしていきます。

必ず必要という訳ではないですが、持っていた方がスムーズに売却できるでしょう。

 

訪問査定時や不動産売却前に持っておいた方が良い書類

マンション・戸建・土地　共通

1. 登記簿謄本
2. 物件概要書　物件の概要を確認
3. 固定資産税の納税通知書か評価証明書
4. 住宅ローンの償還表

 

戸建・土地の場合

1. 境界確認書　（土地測量図面）
2. 建築設計図面書・工事記録書等
3. 建築確認済証及び検査済証
4. 管理規約書

 

マンションの場合

1. マンションの場合は管理組合総会議事録または使用細則など
2. マンション購入時の売買契約書
3. マンション購入時の重要事項説明書

 

簡易査定であれば、特に書類は必要ありませんが、もしあなたが、売却に向けて動き出すのであれば、準備できそうな書類から用意しておいた方がいいでしょう。

査定をする側の不動産会社も、あなたの物件についてしっかりと理解をしてから販売をしたいと考えますので、結局、上記の書類についての有無は聞かれます。

上記の書類の有無だけでも確認しておき、書類があるのであれば、出来るだけ早めに用意をしておきましょう。

また、マンションと戸建では、必要書類は若干変わってきます。

マンションの場合は、マンション区分の売却になりますので、特に境界線を確認したりする測量図や建築設計書などは必要ありません。

その代わりに、マンションの場合は管理組合との議事録やマンションの管理規約などの書類は必要になってきます。

購入する側にしても、そのマンションにどのようなルールがあるかは知っておきたいため、不動産会社も確認しておきたいのです。

戸建・土地についてですが、測量図などがすでにあるのであれば、案外スムーズに売却まではいけるかもしれませんので用意できるのであればしておきましょう。

戸建・土地の売却の場合は、土地の境界線がはっきりとしていない場合も多くあり、その際は隣人との境界線の合意書が必要になってきますので、隣人と合意ができなければ売却が長引く可能性が出てきます。

また、測量図がない場合は、基本「売主」が測量代の負担をするのが一般的です。

費用については、10万円〜場合によっては50万円以上かかる場合もあります。

上記の理由もあり、不動産の売却については、戸建よりマンションの方が売りやすいと言われています。

不動産会社は、買主を探す時にいい加減な情報のままで物件を売りたくはないので、出来るだけご協力をしていきましょう。

 

 

媒介契約時に必要な書類

1. 身分証明書（免許証など）本人確認
2. 登記済権利書
3. 認印

 

不動産会社に査定をしてもらった後は、どの不動産会社に販売をしてもらうのかの検討に入ります。

不動産会社に販売を依頼する時に結ぶ契約を媒介契約といます。

主に3種類の売買契約がありますが、こちらでは詳細は省略いたします。

媒介契約については、報酬や、販売期間、報告義務、などのルールを記載して不動産会社と売主で結びます。

媒介契約については、特に、物件を売買する契約でもないので、2ページくらいの簡単な契約書で、認め印でも構いません。

 

媒介契約の詳細は下記をご覧ください↓

媒介契約とは？不動産売却で知るべき最適な契約方法をお教えします｜Tocchiy（トッチー）

 

売買契約時までに必要な書類

1. 実印
2. 印鑑証明（三ヶ月以内のもの）
3. 住民票　現住所と違う場合必要
4. 権利証　OR　登記識別情報通知書（本人確認のため）
5. 固定資産税納税通知書　OR　固定資産税評価証明書
6. 境界確認書　（土地測量図面）　→戸建・土地の場合
7. 建築確認済証　→戸建・土地の場合
8. 管理規約、議事録、長期修繕計画書　→マンションの場合
9. 印紙代
10. 手付金領収書
11. 抵当権抹消書類

 

売買契約までには、売主様もしっかりとした身分証明が必要になってきます。

物件について、ご本人の名義なのかを確認する必要が、不動産会社だけでなく、売主様もあるからです。

物件の名義が兄弟や、親戚で共有名義となっている場合もたまにありますが、その場合は共有者全員の証明が必要になってきます。

相続の物件については、共有名義の方が地方に住んでいるため、連絡がなかなかつかず、証明書類を送るのに時間がかかったりいます。

また、住民票が現住所が異なる場合もあり、そうなると再度修正してもらう必要があります。

住民票や印鑑証明書については、発行してから3ヶ月以内が有効となります。

 

権利書 OR 登記識別情報

基本的な言い方としては、権利書と言われています。

登記名義人がその物件の所有者であることを証明する非常に重要な書類です。

この権利書については、法務局から一般の人も登記簿を見ることができます。

基本は法務局に行って手数料を印紙を購入して権利書を見ることができます。

また、最近はインターネットでも見ることができます。

こちらは、自宅にいながら、書類を印刷できるので便利です。

料金についてですが、登録について、個人の場合300円、法人の場合740円、公共団体の場合560円の登録費用がかかります。

別途1件観覧するごとに下記の料金がかかります。

不動産登記情報

• 全部事項1件：　337円
• 所有者事項1件：　147円
• 地図1件：  367円
• 図面（土地所在図／地積測量図，地役権図面及び建物図面／各階平面図）1件：　367円

 

登記情報については、こちらから登録・印刷ができます。

登記情報提供サービス

 

あなたが物件を購入した時に法務局から公布された「登記済権利書等」を買主に渡して、買主が移転登記をすることで、所有権があなたから買主に移ることになります。

 

固定資産税納税通知書 OR 固定資産税評価証明書

固定資産税は1月1日に物件を所有していた人に課せられる税金です。

例えば12月31日に物件を新しい所有者に所有権を移した場合、1月1日に物件を持っていた新しい所有権の方に固定資産税の支払い義務が発生します。

しかし、364日のうち新しい所有者は1日しか持っていないことになりますので、固定資産税通知書 OR 固定資産税評価証明書を確認して、取得時期に応じて負担額を調整して、売主様に一部払い戻します。

また、この書類は移転登記等に必要な登録免許税の算出の際にも必要となってきます。

そのため、何年か前のものではなく、最新のものを用意するようにしてください。

 

境界確認書（土地測量図面）→戸建・土地の場合

先ほども軽く説明しておりますが、土地についてはどこからが、自分の土地でどこまでが、隣の家か確認しておくことが重要です。

境界線が曖昧だと、購入者としては後々のトラブルを考えるので購入をしたがりません。

境界線をきちんと決めてから売るのは売主の義務といってもいいでしょう。

もし、境界線が未確認であれば、隣人と協議の上、了承を得て測量図を作成しましょう。

ある場合は、あらかじめ隣接地の土地所有者と協議を持ち、了解を得て測量図を作成しておきます。

 

以上の事は用意して置くことで、スムーズに売却迄進める事が出来るでしょう。

 

必要な書類まとめ

 

マンションと戸建・土地に共通して必要な書類

身分証明書	本人証明のため
実印	売買契約書等の契約書の捺印ため、共有名義は全員必要
印鑑証明書	印鑑の証明のため（3ヶ月以内の書類）
登記済権利書OR登記識別情報	名義人の確認、物件情報の確認、登記、
固定資産税納税通知書OR固定資産税評価証明書	税額の確認、計算のため

住民票	登記上の住所と売主の現住所が異なる場合には必要になってくる。3か月以内の書類
ローン残高証明書、またはローン返済予定表	売主がローンが残っている場合残債を知るために必要。
銀行口座書類	売買代金より必要費等を引いた残金が振り込まれる
購入時の契約書・重要事項説明書など	当時の規則を知ることができる
パンフレットおよび広告資料	当時の販売金額や、販売状況がわかる
その他の書類。 地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書等	物件についての証明書等があれば提示する

※補足　売買決済日に必要な書類

売買契約の後、売買金額を振込みしたり、登記変更する日を決める決済日を決めます。

その際に必要な書類も記載しておきます。

固定資産税評価証明書

所有権の移転登記をする際に必要となってきます。

有効期間は３ヶ月となっており、建物と土地で取得する形になります。

登記関連の書類

基本的には司法書士に登記を委任するため、以下のような書類が必要となります。

• 司法書士に対する委任状
• 登記原因証明情報

上記の書類は司法書士が作ってくれるので、あらかじめ捺印しておくか、当日に署名し実印で押印する形となります。

 

 

覚えておきたい不動産売却に必要な経費は？

不動産を売るのにも多少のお金はかかります。

これぐらいはかかるよっていうのがありますので、このかかる経費も考えて、販売金額も設定するのもいいでしょう。

正直にいうと物件によってかかる経費も微妙に変わってきます。

売却にかかる費用の項目だけ覚えておきましょう。

詳しい金額については、媒介を依頼する不動産会社に確認して下さい。

 

不動産売却にかかる費用

1. 仲介手数料
2. 印紙代
3. 譲渡所得税
4. 土地家屋調査費用（土地測量代）
5. 司法書士費用
6. 手付金
7. 引越し費用
8. その他（リフォーム、クリーニング、解体費用）

上記の費用がかかってきます。

一つ一つ見ていきましょう。

 

仲介手数料

不動産会社に払う手数料になります。

主に下記の手数料がかかります。

売買契約金	手数料
２００万円以下	５%
２００円以上４００万円以下	４% ＋ ２万円
４００万円以上	３％ ＋ ６万円

基本的には、家族で住んでいるご自宅は400万円以下の物件は少ないので、

3％＋6万円

がかかると思っておけばいいでしょう。

例）

1000万円の物件だった場合、

1000　×　3％　=　30万円

30万円　+　6万円　=　36万円

支払いのタイミングですが、主に決済の時に支払われます。

不動産会社に対して仲介手数料が支払われますが、基本的に、この仲介手数料が一番費用としてかかりますので、あらかじめ販売する時に仲介手数料も含めて販売金額を決めるのもいいでしょう。

 

印紙代

 

不動産会社と売主が結ぶ「媒介契約」については、印紙代はかかりませんが、買主が見つかって無事「売買契約書」を結ぶ時に印紙代がかかってきます。

この印紙税ですが、売買金額によって印紙代も変わってきます。

軽減税率は不動産売買契約書（売買契約金10万円以上）、建設工事請負契約書（契約金100万円以上）で、2014年4月1日から2018年3月31日までの間に作成されるものになります。

印紙代についての詳細

国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

売買契約の価格	本則税率	軽減税率
1千万円以上 5千万円以下	20,000円	10,000円
5千万円以上1億円以下	60,000円	30,000円
1億円以上 5億円以下	100,000円	60,000円
5億円以上 10億円以下	200,000円	160,000円
10億円以上 50億円以下	400,000円	320,000円
50億円以上	600,000円	480,000円

 

売買契約書に定められた金額の印紙を貼って消印（印鑑などによる割印のこと）することで納税したとみなされます。

印紙代について一つ気になるのが、印紙代を払うのはどっちですか？という質問ですが、この場合は2パターンがあります。

1. 売買契約書の原本を２通作成するので売主と買主各々で負担
2. 売買契約書の原本を１通作成するので原本を保管する方が負担

主に使われているのは2通作成して売主と買主で負担をすることが多いようです。

また、売買契約書を1通しか作成しない場合についてですが、売主側が不動産会社であった場合で、買主が個人の場合は、原本を買主が保管するので、印紙代の負担は買主側になる場合が多いようです。

 

譲渡所得税・住民税

不動産を売却した時に購入した時の金額よりも高く売れた場合は譲渡益に対して税金がかかってきます。

売却価格ー（購入時価格＋購入時かかった経費＋売却時にかかった経費）ー　特別控除　＝　不動産譲渡所得

※経費＝仲介手数料、印紙代、登録免許税等

税金については、所持所持していた期間にもよって税率が変わってきます。

 

短期譲渡（5年以内の譲渡）
所得税30.63％	住民税9％	合計39.63％

 

長期譲渡（5年以上の譲渡）
所得税15.315％	住民税5％	合計20.315％

 

特別控除について、一番一般的な控除は『3,000万円特別控除の特例』があります。

簡単に説明すると、あなたが住んでいた家を売った場合、不動産を購入した時より高く売れた場合、3,000万円までの利益については税金がかからないですよってことです。

平成2８年度の改正によって、被相統人居住用家屋および被相統人居住用家屋の敷地を取得した個人が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に、新耐震基準を満たしていないものについては、必要な耐震改修または除却を行って家や土地を譲渡（売却）した場合は、居住用の財産を譲渡したものとして3,000万円の特別控除を適用するとが出来ます。

 

詳しくは下記でご確認ください。

分かりやすい！3,000万円特別控除とは？｜はじめての不動産売却

不動産売却の税金｜節税したいあなたが適用できる税金控除は｜はじめての不動産売却

国税庁｜譲渡所得

 

土地家屋調査費用（土地測量代）

これは、戸建や土地の案件で、これまでに測量をおこなったことがない場合は測量をする必要があります。

何のために測量をするかといえば、隣人との境界線をはっきりさせ、自分の土地の場所がどこからどこまでが自分の土地であるか明確にするためです。

測量をすることで、購入者も安心して購入してもらえます。

肝心の土地家屋調査代については、土地の大きさや形状によっても変わってきます。

そして、一番気をつけなければいけないのは、測量する人によって金額も変わることです。

これは、不動産登記する司法書士の費用についても同じことがいえます。

場合によっては同じことをしてもらうだけなのに20万円以上の差が出てくることがあります。

もし、不動産会社から、測量士や司法書士を紹介された場合は一度下記を読んだ上で検討してください。

失敗しない事務所（土地家屋調査士・司法書士）の選び方

ちなみに、測量代については、少なくとも10万円以上はかかる事は覚悟しておいて欲しい。

 

司法書士費用（所有権移転登記・抵当権抹消登記）

買主が不動産を登記するときにかかる「不動産移転登記」と、売主が売却することでローンをを全て完済する際に、「抵当権抹消」の費用がかかりますが、こちらも先ほど記載したように司法書士によっても変わってくるので、予め確認しておこう。　

 

不動産移転登記	平均4万円～10万円
抵当権抹消費用	平均3万円～9万円

 

ローン一括返済による事務手数料

不動産を購入する時に、ほとんどの人が住宅ローンを組んで不動産を購入します。

ローンがまだ残っている状態で、売却する場合、売却金額で一括完済することができれば、事務手数料が発します。

手数料の相場は、3,000～6,000円ぐらいになります。

もし、固定ローンを組んでいる場合は3万～5万円の手数料がかかります。

登録免許税

抵当権を解除するにあたり、法務局で抵当権抹消登記を行う必要があります。

登録免許税は、不動産一つあたり1,000円になりますので、建物と土地に分けられて、土地と建物で合計2,000円の免許税を納めることになります。

また、マンション売却の場合は、所有する部屋の土地とマンションが建っている敷地を別々に計上するため、建物の免許税1,000円＋マンションの敷地の免許税1,000円×部屋の敷地の免許税の合計3,000円となります。

 

手付金

これは諸経費という概念ではなく、売買契約の時に、売買金額として充当されるため、諸経費には含まれませんが、売買契約を結ぶと時に必ず必要になる金額です。

手付金の額は、売主様と買主様の合意によって結ぶのですが、基本的には売買代金額の10～20％程度になります。最低でも5％になります。

ちなみに売買契約を結んだ後に、やっぱり契約を解除したい！って思った場合、買主様は、この手付け金を放棄することで、売買契約を解除することも出来ます。

逆に売主様は、頂いた手付金の倍を買主様に支払うことで、解除が出来ます。

 

引越費用

引越し費用は住替えや、ご自宅を売却したお客様にかかってきます。

引っ越しは伴引越人数や荷物の量で変わってくるので、要確認。

2人～3人

7万円～15万円

引越し一括見積もりというのもあるので使ってみるのもありでしょう。

もし、住み替えを希望で、売却が先に進んでしまい仮住まいがどうしても必要な場合は引っ越し費用が2回分かかることになります。

「住み替え」による売却の場合は引越し費用が2回かかることを頭の隅に入れながら、売却活動をしましょう。

 

その他、場合によってかかる費用

売却をする際に、建物の状況によってかかる費用があります。

• 庭などに放置している粗大ゴミの撤去費　→ 5万円～30万円の費用
• 建物の解体費　→ 80～300万円の費用
• 空家などのハウスクリーニング費　→ 5万円～16万円程度

不動産を売却する時、庭に昔の洗濯機や冷蔵庫、などをとりあえず置いている人がいます。

そんな人は撤去費用を負担する場合があります。

また、更地の状態で売却する場合は、解体費用が先にかかる場合があります。

どうしても解体費用が払えない場合は、買主に支払ってもらうために、「解体費は買主負担」を条件として、販売価格を下げて販売する方法もあります。

空家を売却する場合は、中に入っているものを掃除したりして販売をする場合があります。

その際、ハウスクリーニングをするのであれば、クリーニング費用がかかります。

 

不動産売却の手数料｜実例で見てみよう

それでは、あなたが3,000万円で自宅を売却した場合の手数料を見てみましょう。

 

ローン残債がない場合

• 家の売却価格　：　3,000万円
• 家の購入時価格　：　2,500万円
• 仲介手数料　：　96万円
• 印紙税　：　1万円
• 引越費用：10万円

ローンの残債がない場合は、金融機関への手数料や抵当権抹消に伴う費用も発生しないため、売却の費用総額は下記の通りになります。

仲介手数料96万円＋印紙代1万円＋引越費用10万円＝1,070,000円

今回、購入金額より売却金額が500万円高いので、かかった経費（仲介手数料、印紙代）を引いても403万円の譲渡所得があります。

しかし、自宅の売却になりますので、3,000万円の特別控除が適用され、不動産譲渡所得税は発生しません。

 

ローン残債がある場合

ローン残債がある場合は、ローン完済と共に、金融機関への返済事務手数料、抵当権抹消登記の費用（登録免許税＋司法書士への報酬金）分がかかります。

• ローン残高　：　500万円
• 金融機関の事務手数料　：　4000円
• 登録免許税　：　2000円
• 司法書士への報酬金　：　2万円

ローン完済額	500万円
仲介手数料	96万円
印紙代	1万円
登録免許税（土地・建物）	1,000円×2=2,000円
返済事務手数料	4,000円
司法書士の報酬	2万円
引越費用	10万円
合計	6,096,000円

 

 

不動産売却の経費や手数料を抑えるポイントとは

不動産売却にかかる経費や手数料は、かしこく利用すれば抑えることができます。

売却金額が大きいのでついつい手数料などの経費削減までは目が届かなくなります。

しかし、たかが数万円、されど数万円です。

場合によっては数十万の経費の削減が可能です。

下記の3つのポイントをご説明していきます。

 

仲介手数料を値引きする

仲介手数料は不動産売却の中で一番経費がかかります。

通常、仲介手数料は売買金額の3％となっており、媒介契約時に報酬を決めて不動産会社と結びます。

ただ、この仲介手数料は、売買金額の3％以上の報酬をとってはいけないと宅建業法で決められているだけで、3％以下でも問題ありません。

不動産会社によっては、仲介手数料を1.5％まで割引く会社があります。

売買金額が高額になればなるほど、不動産会社は仲介手数料を割り引いてくれます。

一度、下記をご確認ください。

 

売買金額3,000万円の仲介手数料

仲介手数料3％の場合：　90万円

仲介手数料1.5％の場合：　45万円

 

売買金額30,000万円の仲介手数料

仲介手数料3％の場合：　900万円

仲介手数料1.5％の場合：　450万円

 

※通常仲介手数料は3％+6万円ですが、ここでは、「+6万円」は省きます

それぞれ、契約は一つで契約の手間は同じなのに、不動産会社の報酬にはかなりの差が出てきます。

これだけ見れば、不動産会社は売買金額が高い物件を扱いたくなるのはわかりますね。

30,000万円の場合、手数料を1.5％にしても450万円の手数料が不動産会社に入ります。

不動産会社としても、仲介手数料を割り引かないことで、媒介契約を取れないよりは割引いてでも、450万円をほしいと思うのです。

1％割り引くだけでも、数十万円の金額が変わります。

割引の交渉はするべきでしょう。

不動産会社によって仲介手数料は割引いてもらえるので、査定をしてもらう時は、必ず複数社に査定をしてもらい仲介手数料の値引き交渉をしてもらいましょう。

複数社の査定はこちらが便利です。

イエイ売却一括査定サイト

住まいバリュー

 

仲介手数料を1円も払いたくない場合の裏技

これはリスクもありますが、どうしても仲介手数料を不動産会社に1円も払いたくないと思っている売主様への裏技です。

不動産会社との交渉も必要になります。

どうするかといえば、1社だけの不動産会社と一般媒介契約をして、その不動産会社が自分で買主を探してもらい、売主からの3％は支払わないようにすることです。

本来、不動産会社は売主様と媒介契約を結んだあと、不動産会社が自ら、買主を見つけてきた場合、買主様からも3％をもらいます。

そうなると、売主から3％、買主様から3％、合計6％の仲介手数料を不動産会社がもらうことができます。

しくみを簡単に説明すると、「A不動産会社だけに一般媒介を依頼」をするので、売主の仲介手数料は無料にしてくだいと交渉するわけです。

不動産会社が了承してくれれば、その条件で契約します。

あなたが、もし専任媒介契約を結んでしまうと、不動産会社は指定流通機構レインズに登録義務がありますので、登録してしまうと他の不動産会社が買主を連れてくるので、買主からは仲介手数料はとれません。

そうなると、売主様から仲介手数料は0％になるし、買主からも0％になるので、契約の意味が無くなります。

一般媒介契約を結ぶと、レインズへの登録義務はないので、不動産会社は自分で買主を探すことは可能です。

しかし、この方法はあまりおすすめしません。

理由は、3つあります。

1. 買主が見つかりづらい
2. 不動産会社と売主の信頼関係が必要
3. 不動産流通の活性化しない

 

例えば、超高額物件であれば、購入する人も限られてくるし、仲介手数料も高額になるので、一般媒介で売主は0％ということはたまにありますが、一般的ではないです。

一応こういう方法もあるということだけは覚えておいてください。

 

諸経費も相見積もりをする

不動産を売却する時は複数の不動産会社に査定をしてもらうのが普通ですが、測量や司法書士やリフォームやハウスクリーニングについても相見積もりをしましょう。

測量相見積もり｜土地家屋調査士JP

不動産登記の見積もり依頼｜比較BIZ

リフォーム相見積もり｜フォームプロ

ハウスクリーニング相見積もり｜比較NAVI

もし、売却金額が、購入時より高かった場合は、譲渡所得税がかかる場合があります。

不動産所得税を抑えるために、上記の費用も含めて仲介手数料、印紙代など売却するためにかかった費用はなるべく多く計上してください。

 

売買契約書は1部だけにする

売買契約書を作成する時に印紙を貼って印紙税を収めますが、買主、売主でそれぞれ2部作成する場合が多くあります。

しかし、その場合は印紙を2部それぞれに貼らなければなりません。

これを、一部の契約書にして、自分の契約書はコピーで持つことにより、印紙を1枚で済ませることが可能です。

売買金額が大きくなればなるほど、印紙代も高くなります。

特に原本やコピーにこだわりがなければ、コピーで済ませましょう。

以上、経費や手数料を少しでも安くする方法をお伝えいたしました。

皆さんがしっかり売却出来るよう心より祈っております。

 

↓売却した後にかかる税金や、適用できる税金控除↓

不動産売却の税金｜節税したいあなたが適用できる税金控除は？