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みなさんは、自分の家を売却してもそのまま住み続ける事が出来る、リースバックをご存知だろうか？

最近、人気の売却方法として世間にも知られるようになってきました。

この流行りのリースバックですが、元々株式会社ハウスドゥ（東証一部上場【3457】）が、『ハウス・リースバック』という名前の商標をとり、商品化して販売した事により、一気に全国に広がり、人気の売却方法として定着しました。

ここ4〜5年で、他の不動産会社からも「リースバック」の名前を使った、似たようなサービスが増えるようになりました。

今回は、その人気のリースバックの特徴や、注意点を踏まえて、リースバックの全てを説明して行きたいと思います。

リースバックをご利用する人ってどんな人？

そもそも、リースバックってどんなサービスなのかを説明すると、本来、不動産を売却すれば、その家を出ていかなければならないが、ハウス・リースバックの場合は売却してもそのまま住み続ける事ができます。

売却した後はその家に賃貸として住み、家賃を支払っていくイメージです。

また、あとあとになってずっと住み続けたいと思い直した場合でも、その家を買い戻す事も可能です。

お金に困ってる人はもちろん、住み替え、老後、相続でトラブルにならないように現金化しておきたい人などが利用をしています。

 

こんな人がリースバックを利用する

• 老後の生活にもう少しゆとりを持ちたい
• 相続の時揉めないように、現金で所有したい
• 急な出費があるため
• 住宅ローンの返済が厳しい
• リバースモゲージの条件は少し違う

 

利用者の年齢層を見ると、60歳以上の年金生活が始まるか人が多い傾向です。

しかし、最近は、高齢者だけではなく、事業資金の返済や、住宅ローンの返済が厳しいために利用する人も増えてきました。

最近増えてきているハウスリースバックもですが、どんなメリットとデメリットがあるのでしょうか？

 

リースバックのメリット

• すぐにまとまった現金が入る
• 売却してもそのまま住み続けられる
• 新しい家を探さなくていい
• 売却する時、仲介手数料がかからない
• 住宅ローンをが残っていても買取可能
• 不動産会社が買取るので銀行の審査とかはいらない。
• やっぱり息子に家を譲りたいと思ったら、不動産の買い戻しができる

 

リースバックのデメリット

• 不動産資産がなくなる
• 仲介で売るより安くなる
• 長年住んでいた自分の家が他人のものになる
• 買い戻しする時、売った金額より高い金額で買い戻しする可能性がある

 

リースバックのメリットといえばやはり、引越さずにまとまった現金がすぐ入ると言うことでしょう。

まとまった現金を、母親の年金生活や、介護が必要になった時の費用や、急な出費のために使える事が1番のメリットです。

デメリットは不動産資産がなくなる事です。

 

リースバックの注意点

まとまった現金が入るのはとても便利なのですが、あなたの不動産資産がなくなるということはどういうことかしっかり理解して利用する事が大切です。

あえて言い方を変えれば、不動産資産を没収されている状態です。

不動産会社はプロです。

不動産会社があなたの家を買取るとき、基本的には損をしないような金額で買取ます。

あなたが家賃を不動産会社に払うといっても、不動産会社は大体利回り10%ぐらいで家賃設定をし、いざあなたから買取った不動産を売却する時は、最低このぐらいで売れるだろうという金額で買取しますので、基本的は不動産会社も損をしないように金額設定します。

 

売り急いでいる人間は判断能力が鈍る

通常に不動産を売る場合でも、お金に困っている人ほど、現金がすぐに欲しいため、売却金額が下がる傾向にあります。

本来であれば、もっと高い金額で売却出来たとしても、お金に困っていれば目の前に現金が入るチャンスがあると思えば、売却金額よりも現金が入る時期の方に目が行ってしまい、本来の金額よりも300万円以上も安くなっても売ってしまうなんて例はいくらでもあります。

冷静に考えると、300万円も差があればさすがに「おかしい」と気づきそうなものなのですが、金の魔力はそれほど強力だし、大金をゲットできると思った不動産会社の営業は必死に売却に向けて洗脳するのです。

売った後に、後悔する例が多数あります。

いくら売り急いでいても、冷静な判断が重要です。

通常であれば、今の家に住み続けたい！と思っていても、リースバックを利用する前にご自身の状況を冷静に見て判断します。

例えば、子どもが成長して出て行き、あなたが2人暮らしになっても4LDKのマンションに未だ住んでいたら部屋は広すぎです。

今の家が住み慣れていたとしても、住みやすさや固定資産税の事を考えれば近場のマンションで、1LDKに引っ越した方が生活しやすく、元の家も業者から「買取り」してもらうより高く売れます。

老後の生活の事を考えてもこちらの方が賢明です。

ハウス・リースバックを利用するならば、しっかりと目的を明確にして、何が一番優先なのかをしっかり検討した上で、利用しましょう。

もし、わからない事や、セカンドオピニオン的なご意見をお聞きしたい場合は、こちらにお気軽にお問い合わせ下さい。

 

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リースバックとリバースモゲージとの違いとは？

リースバックと良く比較される商品としてリバースモゲージという商品も良く耳にします。

リバースモゲージを簡単に説明すると、、、

不動産担保でお金を借りたら、毎月返済していくのが普通だけど、お金を借りても返済しなくていいですよー、その代わり、あなたが亡くなったら不動産を売却して返してもらうからねーって話です。

、、もう少し詳細を説明すると下記です。

引用元｜ウィキペディア｜リバースモゲージ

自宅を担保にして銀行などの金融機関から借金をし、その借金を毎月（或いは毎年）の年金という形で受け取る。契約時に一括一時金、或いは貸付限度額内で必要な時に必要額を引き出すプランもある。資金の使い道は事業性の目的を除き、生活費、レジャー、家屋の修理など利用者の自由である。年月と共に借入残高が増えていき、残高に対する利息も未払いのまま残高に複利的に加算される。契約満期時（例えば契約から20年後）または契約者死亡時のどちらか早い時期に一括返済しなければならない。契約者死亡の場合の返済義務は保証人または契約者の相続人が承継する。現金で返済できない場合は、金融機関は抵当権を行使して担保物件を競売にかけて返済に充当する。通常のモーゲッジ(＝抵当・担保)ローンでは年月と共に借入残高が減っていくが、この制度では増えていくのでリバース(逆)モーゲッジと呼ばれる。

 

リバースモゲージもリースバックも、どちらも自宅に住み続けながら、現金を受け取ることができる点では一緒ですね。

利用目的としても、老後の生活資金のためとか、理由も似ているところが多いですよね。

では、このリバースモゲージとリースバックの２つは一体どんな違いがあるのでしょうか。

簡単に説明していくと、リースバックは『自宅（資産）を最初から売却しちゃって、まとまった現金を受け取る』のに対して、リバースモゲージは『自宅（資産）を担保にしてお金を借りて、死亡したら、自宅（資産）を売却して返済してもらう』と言った違いがあります。

要は受け取る現金が、『売却による資金』なのか、『借り入れの資金』なのかの違いです。

二つの違いを表にしてみました。

 

	リースバック	リバースモゲージ
対象物件	戸建・マンション・店舗・事務所など	戸建（土地が評価対象）※金融期間による
対象者	個人・法人	個人
名義人	購入した不動産会社や投資家	そのまま
年齢制限	制限なし	制限あり　※金融期間による
融資審査	なし	審査あり　※金融期間による
保証人	なし	必要
家族の同意	なし	推定相続人の同意が必要
使用用途	自由	制限の可能性あり（医療費、老人ホーム入居資金など）
住宅ローン	抵当権が設定されていても利用可	抵当権が設定されていれば利用不可

 

 

リースバックとリバースモーゲージの仕組み

改めてこの2つの仕組みを説明しましょう。

リースバック

リースバックは、「家を売却しても、そのまま家賃払いとして続けて住み続ける」ことを言います。

自宅を売却する訳なので、まとまった現金を手にすることができます。

また、リバースモゲージと違ってお金を借り入れている訳ではないため、売却した資金の使い道は自由です。

 

リバースモゲージ

リバースモゲージとは、「不動産を担保にして金融機関からお金を借りて返済せずに住み続ける」ことを言います。

※契約者が死亡した場合に不動産を売却して一括返済します

リバースモゲージの借り入れ方法ですが、金融機関や、借り入れする本人の状況によります。

• 年一回一定の額を借り入れる
• 決められた範囲内の金額を随時借り入れる
• 限度額を一括で借り入れる

 

リバースモーゲージの場合は、売却金額と違い、あくまで借金であるため、使い道も金融機関が認めるものに限るといった制限があります。

 

こんな人がリバースモゲージを使う

• 名義が変わるのに抵抗がある方。
• 年金のように月毎に借り入れをしたい。
• 引っ越しするのが面倒くさい。
• 自分の家を子供に継がせる予定が一切ない場合。

 

リバースモゲージを使う方は、あらかじめ家を売却する前提の人で、賃貸でいることに抵抗がある人。

年金の金額を増やしたいと思っている人が向いています。

 

リバースモゲージのメリット

• 安定した老後生活が送れる。
• 引っ越す必要がない。
• 住宅ローンではないので、年金者でも借り入れができる

 

リバースモゲージのデメリット

• 長生きしたら契約が切れたら契約解除になる。。
• 担保の不動産の価値が、思いのほか下がり一括返済を求めれれる可能性もある。
• 子供達が反対する場合がある
• 固定資産税などがかかる
• 結局財産を売ることが前提

 

リバースモゲージもリースバックも結局は、不動産を売ることになるので、何が一番自分の置かれている環境に向いているかはじっくり検討が必要になります。

 

リバーズモゲージの注意点

リバースモゲージの一番の注意点は、死んだら売却して返済しますが、長生きした場合のリスクを考えなければいけません。

70歳の時に、不動産担保で20年間年金のように借り入れをしていたとします。

90歳の時にまだまだ元気であれば、90歳にして不動産を売却して出ていかなければいけません。

そうなれば、引っ越しや資金の面でも大変なことになります。

流石にいきなり追い出すことはしないで、名義を金融機関に変更して賃貸で貸すということもあるかもしれませんが、資産がなくなってしまうと大変な思いをることになります。

また、今は一定の土地の価値があっても、急に土地の価値が下がる場合もあります。

そうなると、死んでから不動産を売却しても、返済しきれないことになるので、融資額の減額や、契約解除などのリスクも生じてきます。

自分には、どちらが適しているかをしっかりと検討することが重要になります。

 

不動産担保ローンとリースバックの違いは？！

不動産担保ローンとは、不動産を担保にして、金融機関からまとまったお金を借りることになります。

まとまったお金が入るという部分ではこれまで説明してきたリースバックと一緒ですね。

リースバックとの違いは、住みながら家賃を払うのではなくて、住みながら借りたお金のローンを返済していきます。

なので、名義人は本人のままで、ローン返済していくので、純粋にまとまったお金を借り入れたということになります。

もし、ローンを払えなかったら、担保の不動産を売却して返済します。

 

こんな人が不動産担保ローンを使う

• まとまった金は欲しいが名義は変えたくない
• 親が施設に入れるために資金が必要
• 子供の大学費用に充てたい

 

不動産担保ローンは、どちらかといえば、まとまったお金が必要としている人向けの金融商品です。

年金生活云々だけではなく、年代問わず、まとまったお金が必要な人のためのローンになります。

 

不動産担保ローンのメリット

• 不動産資産の上限内でまとまったお金を借りられる
• 個人の収入よりも不動産資産を評価される
• 名義人は変わらない

 

不動産担保ローンのデメリット

• ローン返済が大変
• 名義は変わらないので固定資産税などがかかる

 

不動産担保ローンは借りたお金を毎月返していくので、普通の金融商品と変わりません。

純粋にお金に困っている人も使えるし、リースバックやリバースモゲージのように老後の資金としても使えます。

 

リースバックとリバースモゲージと不動産担保ローンはどれがいい？

これまで、3つの商品の違いをご説明してまいりましたが、状況や人の考え方によってどれがいいかは変わってきます。

状況別にあなたに向いている商品を解説していきましょう。

 

まとまったお金は欲しいけど、先代からの土地や家を残したい

老後の資金は欲しいけど、家は子供のために残したいという気持ちが強い場合は、不動産担保ローンでまとまったお金を用意するのがいいでしょう。

ただ、子供のためを思っていても、その家に子供が戻ってくる予定がないのであれば、持っていてもあまり意味がありません。

正直、もっと狭くてもいいので、住みやすいマンションに引越して、元の家を売却した方が、資産としても一番多く残すことができます。

どうしてもすぐにまとまったお金が必要なのであれば、不動産担保ローンか、買い戻しもできるリースバックを検討してみるのがいいでしょう。

リバースモゲージもいいのですが、保証人などの許可を取るのが大変になる場合があります。

そもそも家を子供に残したい場合ですので、ここではリバースモゲージは現実的ではないでしょう。

 

住みながらまとまったお金を今すぐ支払いに使いたい

今すぐ、まとまったお金が欲しいのであれば、一番早いのが、リースバックでしょう。

特に融資審査とかあるわけではないので、急ぎでまとまったお金が欲しい場合は、リースバックが一番おすすめです。

金額は仲介で出すより安くはなりますが、資産の価値さえ分かれば、すぐにあなたの口座に入金も可能です。

即効性があります。

ただ、やはり注意しておかなければいけないのは、資産が没収されますよってことだけは、きちんと理解しておいてください。

 

子供が親のところに戻る気がない場合

親が住んでいる家に基本戻ることがなければ、ハウスリースバックや、リバースモゲージでもいいかと思います。

手間の部分で考えれば、リバースモゲージより、リースバックの方が、子供の手続きも関係がないので、楽なのでないでしょうか？

親がいざ施設などに入らなければならないとなった時に、手続きなどバタバタしないように、リースバックや、リバースモゲージを利用するには有効だと思います。

 

月の支払いをしたくない場合

毎月の家賃や、ローン返済とかしたくない！というのであれば、まさにリバースモゲージが有効的だと思います。

老後は決められた金額だけをもらってその金額の範囲内で使っていきたい場合はリバースモゲージがいいでしょう。

年金の金額をもう少し増やしたいイメージですね。

ただ、死ぬまで、もらえ続けるわけではないので、契約年数などもしっかりと検討の上、利用しましょう。

 

相続で子供達に揉めて欲しくない場合

今後、相続により不動産を共有名義で持つことによるトラブルは、どんどん増えていくと予想されます。

不動産は2つに分けることが出来ないため、一つの不動産を兄弟2人で相続する時に、持分を2つに分けて共有名義する場合があります。

というか、団塊世代と言われる世代が一番人口が多いのですが、この世代から共有名義が今後増えていきます。

兄弟間で中が悪かったり、連絡が取れないのに共有名義にすると、いざ売却するときなど、共有名義の許可が取れず、ただただ「塩漬け」になってしまう例が増えていきます。

そのまま「空き家問題」にも発生していきます。

一番相続で揉めないのは、現金にすることです。

現金であれば資産を分けやすいからです。

本来なら、親がなくなる前から、相続税対策や、相続トラブルを親が生前にしっかりと見据えておくべきだと思います。

そういう意味でも、ハウスリースバックのように売却して現金化しておくのはこれから起きる相続対策には非常に有効的です。

リバースモゲージもいいのですが、保証人の許可などがあるので、反対される可能性もあります。

今の時代の流れを考えると、リバースモゲージより、リースバックの方が、向いている人の方が多くなってきているように思います。（私の私感です）

なんとなく、リースバックの方が手続きなどてっとり早い気がします。

リースバックは、家を売却することでお金の使用用途は自由です。

考えが変わり、自分の家を息子に残したいと思ったら、買い戻すこともできます。

買い戻したいなら、まとまったお金はあるので、そのお金を頭金として、住宅ローンを組める可能性もあります。

リバースモゲージは、借り入れのため、色々な制限や利息があります。

世の中の流れはどうなるかは、誰も分かりません。

あなた自身もどれだけ長生きするかも分からないので、そういった不透明さがあるのであれば、リースバックの方が分かりやすく利用しやすい気はします。

しかし、リースバックの方がいいと思っても、どちらにしても資産を失うということは理解しなければいけません。

仲介して普通に売れば、もっと、まとまった金額が入るのです。

 

 

子供のためにどうしたいかしっかり考えて行動する

今の日本は少子化に進んでいます。

地方の都会と言われる場所でも、人数が減っていき、郊外に住んでいた人も都会に住みやすくなってきています。

今の時代は、先祖代々の土地といっても少子化が進み、過疎地域と言われる場所では、人口も減って、ただただ生活が不便になるだけになってしまいます。

結局のところ、「老後は郊外でのんびり暮らしたい」といったところで、本当の老後末期になれば、都心で、スーパーや、診療所や介護施設が近いところに引越してくることになるのです。

これは私の事例になります。

青森の97歳で亡くなったじいちゃんの世話を見るために、親父は、10年前から青森の都心から少し離れたじいちゃんの家に移り住み、じいちゃんの面倒をみることになりました。

今思えば、その頃に「ハウスリースバックを利用しておいた方が良かったかも？？」と思っているのですが、しばらくじいちゃんの家で面倒を見ていましたが、じいちゃんの家は青森の都心から離れており、親父が車で運転して、買い物などをしていました。

しかし、親父も75歳をすぎたあたりで、自動車を擦る事故を起こしたため、免許を返納しました。

それからというもの、移動にも週に1〜2度タクシーで都心や病院に通うようになり、移動代にかなりのお金がかかるようになりました。

最終的には、青森の都心に近い親父の家に、おじいちゃん、おばあちゃんを呼び寄せ、そこで介護することになりました。

今おじいちゃんが住んでいた家は、今だに空き家になっています。

今考えれば、当時から、先祖の土地とか関係なく、ハウスリースバックを利用しておけば良かったのかなと思っています。

ただ、そんな私の場合は、そこまで、資金に困っているわけではないので、特に売り急ぐことはなく、そのままの空き家にしてしまっています。

いまだに売れなくて、どちらかといえば、「空き家問題」の方が深刻になっています。

まあ、なにを言いたいかといえば、人口が減っている今、都心と田舎の場所で人口の二極化も起きています。

結論から言えば、仲介で売却しようが、リースバックを使って住んでてもいいけど、とにかく自分が一番生活しやすいと思える場所に住みましょうということです。

あとは子供たちが、のちのちトラブルにならないように、生前の段階で、しっかりと子供のための考えてこうどうしておくべきだと思います。

 

相続のためにできること

もしあなたが無くなった場合、あなたの口座は凍結されます。

遺産協議が正式に終わるまでは、資産を分けることが出来ません。

その間にもあなたの葬式費用や色々な整理や手続きをしなければなりません。

いざあなたが亡くなった場合でも、あらかじめ、「生命保険」を子供にかけていたり、「家族信託」をしておくことで、あなたにもしなにかあっても、一定の資金をすぐに用意できたり、契約を代行してくれたりとすることが出来ます。

相続のために今できることは、たくさんあります。

少しでも相続のことを知りたいのであれば、私にご相談いただければ、最善の方法や相続専門も担当を無料ご紹介することが可能です。

 

なんでも相談室｜はじめての不動産売却

 

まとめ

これまで、「売却しても住み続けられるリースバック」、「不動産担保に月々の返済しないで借り入れできるリバースモゲージ」、「現金融資の不動産担保ローン」の3つをご紹介してきました。

まとまったお金が入るといった部分では全て一緒です。

どれを使った方がいいかは、あなたの状況で変わってきます。

まず、下記の4つの状況中で、あなたの状況に近いものから順位をつけてください。

その順位の中で優先順位が高い順になにを使えば良いか検討してみてください。

 

• お金に困っていて至急お金が欲しい
• 老後の生活の足しにしたい
• 老後の生活の足しにしたいが、資産は失いたくない
• 相続のトラブルを避けたい

 

とにかく至急お金が欲しいのであれば、、リースバックを真っ先に検討した方がいいでしょう。

老後の生活の足しにしたい場合、子供に家を残してあげたい気持ちが一切ないのであれば、リバースモゲージがいいでしょう。

もし、あとあと考えが変わって、買い戻しの可能性があったり、新たな家に引っ越しの可能性もれば、リースバックも検討しましょう。

相続のトラブルを避けたいのであれば、一番いいのは、売却して現金化できるリースバックがいいです。

しかし、特に至急お金が欲しいとかでなければ、リースバックではなく、通常に仲介で売却してご自身は、近所の家に引っ越す方が高く売れる場合があります。

結論

申し訳ございません。

これまで散々説明をしてきましたが、結論を言えば、「金に困っていないのであればどれも使うな！」です。

もしお金に困っていなければ、もっと住みやすい家を買って、今住んでいる家を高く売るだけです。

もしくは、次の家はもっと狭い家に賃貸で引っ越して、今住んでいる家を高く売るかです。

老後は引っ越しが面倒？

もしお金に困っていなければ、業者に頼んで、荷物も梱包してもらうだけです。

年金生活の足しにしたい？

もし、お金に困っていなければ、家を担保に不動産投資をして家賃収入で年金生活の足しにした方がいいです。

結局のところをいうと、これらの商品は、お金に困っている人の応急手段でもあることが分かります。

その中で、どうしても現金に困っている人のために、「売却しても住み続けられる」ことを売りにして販売しているのです。

別に不動産会社は何も悪くありません。

お客様もまとまった資金が入り助かりますし、不動産会社も損をしない、お互いがウィンウィンの関係性なのです。

もしお金に困っていないのにリバーズモゲージやリースバックを使うのであれば、一度セカンドオピニオン的に相談した方がいいでしょう。

何か新しい提案ができるかもしれません。

 

最後に、

人生も残りの余生を過ごすところまで来ている方の利用者が多い今回の商品ですが、おそらく人生で最後の大きな契約になっている人がほとんどだと思います。

人生最後の契約で、失敗しましたーなんて絶対してはいけません。

これらの商品は「お金に困っている人のご利用者も多い」と記載させていただきました。

私の経験上、お金に困っている人ほど、判断能力が鈍ります。

ご利用検討している方は、仕事バリバリでやっていた全盛期は過ぎてしまっている人も多いので、年齢も相まって判断能力が落ちてしまいます。

現金に困っている人は「現金がすぐ入る！」と思った瞬間、売却金額より、現金が入る時期の方に目がいってしまい、相場よりかなり安いと思うけど、、、と思える金額でも現金欲しさに売却してしまうのです。

だからこそ、まずはいろんな人に相談することをオススメします。

奥さんや家族の方に、「リバースモゲージやリースバックを利用しようと思うんだけどどう思う」って相談しても、多分、奥様や家族は、何かの投資話かなんかと思って、「そんな意味不明なのはやめなさい」と言われるのがオチです。

私たちのような不動産の売却などに深く関わって来た人たちに気軽に相談するのが一番いいと思います。

相談は無料ですので、いつでもご連絡いただければと思います。

残りの人生が、有意義な人生になるようにご協力してまいります。

これらの商品のご紹介が希望であれば、私までご連絡ください。

また、通常に高く売却したいという場合でも、私が、全国様々な不動産会社をご紹介させていただきます。

お気軽にご連絡ください。

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