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相場の調査から売却後の税金まで!不動産売却時の注意点7つを状況別にわかりやすく解説

2020年東京オリンピック開催やインバウンド需要の影響で不動産投資が注目を浴びています。
野村不動産アーバンネット株式会社が2018年に発表した、「2018年度の不動産投資に関する意識調査(第10回)」では、「これから買い時」「間もなく買い時がくる」と答えた人は、約6割にのぼっており、需要が高まっていることがわかります。[注1]

そのため、不動産を売却するには適した時期といえますが、不動産売却は業者に依頼して完了ではありません。自分でも注意すべき点があります。
今回は不動産売却時の注意点を、状況別に解説します。

[注1] 野村不動産アーバンネット株式会社 018年度の不動産投資に関する意識調査(第10回)

 

1. 相場を調べる際は多角的なデータを用いる

不動産は、業者に査定を依頼してから売却にうつります。ここで大事なのが、売却相場を自分でも調査しておくことです。
不動産売却時の価格は、周辺の同じような物件の価格、過去の取引価格、路線価や固定資産税評価額など、複数の情報を用いて多角的に分析しましょう。
例えば土地であれば、国土交通省が発表している、地価公示や地価調査といった公的なデータを活用できますし、中古マンション・一戸建ての場合は、国土交通大臣が指定した公益法人、指定流通機構(REINS)が発表している、実際の取引価格情報なども活用できます。

 

業者を選ぶ際は相見積もりを必ずとる

自分でも適正な売却価格が把握できたら、業者に見積を依頼しますが、必ず相見積もりを取ってください。1社だけに見積もりを依頼したら、望む売却価格とはかけ離れた価格を提示されてしまうこともあります。有料な業者を選ぶためにも、見積もりは相見積もりをとることが重要です。

 

2. 査定依頼時には査定額=売却額ではないことを把握しておく

不動産とお金

不動産業者が提示する査定額は、必ずしも売却額ではありません。不動産業者は、3ヶ月以内に売れる価格を目安として査定額を算出しています。
ですが、不動産に限らず、売買は需要と共有のバランスに基づいて行われます。そのため、不動産を売却する際も、売り手が望む額と、買い手が望む額とのバランスがとれた額でなければ成約に繋がりません。
そのため、周辺に売却物件と同等の物件が、より安く売りに出されていれば、当然、安い方に買い手が流れてしまい、物件が売れ残るということもあります。

 

売値の値引きがされることもある

不動産を売却に出したとしても、売れ残っている場合は、何度か売値が値引きされることがあります。
また、買い手との価格交渉によっても値引きが行われることもあります。買い手との価格交渉で、望む売却金額が得られないと判断した場合、交渉を中止できますが、また買い手が現れるまで待つ必要があります。
内覧見学者があまり訪れないようであれば、次の買い手が現れるまで時間がかかることもあるので、交渉中止は慎重に判断しましょう。

 

3. 契約時には媒介契約は3種類あるということを知っておく

媒介契約とは、不動産売買、賃貸といった契約成立のための営業を宅建業者に依頼する際に発生する契約です。媒介契約には以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約 複数の業者に依頼する
  • 専任媒介契約 特定の業者に依頼する
  • 専属専任媒介契約 依頼をした特定の業者が見つけ出した顧客のみと取引する

このように、一般媒介契約では、複数の業者に依頼できるのに対して、専任媒介契約、専属専任媒介契約では、特定の業者のみの依頼になります。
業者としては、専任媒介契約、専任専属媒介契約であれば仲介手数料が発生する可能性が高くなるため、どちらかの契約を希望するものです。ですが、信頼がおける業者が定まっていない場合は、複数の業者に依頼できる一般媒介契約を選ぶようにしておきましょう。

 

4. 相続した不動産を売却する際は相続登記を確認

相続した不動産を売却するときは、相続登記が行われているかを確認する必要があります。仮に親族が亡くなったことによって、不動産を遺産として相続しても、手続きが行われていなければ売却はできません。
なお相続登記は、法的に申請までの期限が設けられていないため、放置していたところで罰せさられることはありません。ですが、手続きが行われていなければ、売却やローンの担保として不動産を扱えないので、注意が必要です。

 

複数名義で所有している不動産の売却は全員の合意が必要

親から相続した不動産を、兄弟らで共有している場合、売却時に共有している全員の同意が必要となります。誰かひとりでも反対している場合は、強行して売却することはできません。その後のトラブルを避けるためにも、全員の意志を確認してから売却にうつりましょう。

 

5. 売却時には手数料がかかることに注意しておく

不動産の売却が成約すると、不動産業者へ成功報酬として仲介手数料を支払います。
この額は、売却価格と比例していますが、以下のように上限が設けられています。

売却価格 手数料上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

 

例えば、1,000万円で不動産を売却できた場合、(1,000万円×3%+6万円)×1.08=38万8,800円となり、38万8,800円の仲介手数料が発生します。

この仲介手数料ですが、無料を謳っている業者もあります。なぜ仲介手数料無料でも契約を結べるかというと、買い手からの仲介手数料に期待しているからです。
不動産業者にとっては、物件は商品のため、なんとしても確保したいものです。そのため、売却時の仲介手数料が無料なのは、物件を集めようという気持ちの現れともいえます。裏を返せば、仲介手数料を無料にしなければ、物件を集められないということです。つまり、業者としての信頼に欠けるところもあるので、安易に「無料」に飛びつかないようにしましょう。

 

売却時にはローンの一括返済手数料がかかる

不動産購入には、莫大な費用がかかるため、多くの場合、金融機関からローンを組んで購入しています。このローンも、不動産売却時には一括返済しなければなりません。
ローンを一括返済する際は、返済額に加えて手数料がかかります。
この手数料は相場が、3,000〜5,000円とされていますが、金利が変動しない、固定金利の場合は、3〜5万円の手数料が一般的です。
仮に、800万円のローン残高(固定金利)を一括返済する場合、手数料が3万円だとすると、800万円+3万円×1.08=867万2,400円を合計で支払う必要があります。

 

6. 不動産売却後は税金が発生することに注意

通帳とお金

不動産を売却した後には、譲渡所得として売却収入に税金がかかります。譲渡所得とは、譲渡所得=収入金額−取得費(購入費)−譲渡費用(売った時の費用)で求められます。

 

譲渡所得は所有期間で変わってくる

譲渡所得は、所得税と住民税の対象となります。この税率は、売却した年の1月1日時点で、不動産を所有していた期間によって変わってきます。

短期譲渡所得(所有期間5年以下)
39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)
長期譲渡所得(所有期間5年超)
20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

このように不動産売却時にかかる税金は、物件の所有期間によって大きく変わってきますので、売却のタイミングを推し量るようにしましょう。

 

不動産の売却は業者と一緒になって行おう

不動産売却にはプロである、不動産業者に依頼して行われます。ですが、業者に一任するのではなく、自分で売却相場を調べたり、価格交渉に参加したりと、業者と一緒になって売却に臨む必要があります。
そんな不動産売却のパートナーともいえる、不動産業者はしっかりと数社に見積もりを依頼してから選びましょう。


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