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要注意!仲介手数料の両手が不動産会社の「囲い込み」を助長する

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みなさんは不動産業界でいう「両手」という言葉をご存知でしょうか?

通常、お客様の家が売れた時に、成功報酬として売買金額の3%の手数料を不動産会社に対して支払います。

この不動産会社の仲介手数料に対して両手という言葉が使われます。

 

仲介手数料の両手とは?

 

両手の手数料とは、不動産を売った人(売主様)と不動産を買った人(買主様)の両方から3%の手数料をもらうことを言います。

一度の取引で、合計6%の手数料を不動産会社はもらうことができる訳です。

一度の契約で、通常の倍の手数料をもらえるわけですので、不動産会社としては「美味しい」のです。

最近この「両手」の手数料のために問題になっていることがあります。

それは売主様と媒介契約を結んだ不動産会社が、自分で買主を見つけてきて両手の手数料を貰いたいために、他の不動産会社から物件のお問い合わせがあっても、「現在契約手続き中」とか、もう「契約します」という嘘の理由をつけて、他の不動産会社からのお問い合わせを拒否することを言います。

これは、売主様からすると非常に損をしています。

売主様はもっと早く売れた可能性もあるし、買主が特に値引きもしないお客様であれば、もっと高く売ることができたかもしれないのです。

そして、損をしているだけでなく、日本の住宅流通を阻害している行為にもなります。

こういった営業マンに引っかかることがないように十分に注意をすることが大切です。

失敗しないためには、まずは一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に相談することが大切になります。

一括査定サイトイエイ

 

両手の手数料についてもう少し詳しく説明をしていきます。

まず、初めに一般的な仲介手数料のケースを説明いたします。

 

一般的な片手の仲介手数料

 

・ある売主Aが、自分の家を売りたくてB不動産会社へ査定依頼をします。

・ある買主Cが家を購入したいと思い、D不動産会社に依頼したとします。

・ここで、お互いの条件があい、売主Aと買主Cの間で、売買契約がなされれば、不動産会社は仲介手数料をもらえます。

この場合、手数料を貰えるのは売主様AからB不動産会社に3%と買主様CからD不動産会社に3%が支払らわれます。

この流れは、俗にいう「片手」という取引の説明になります。

 

そして、両手の取引についてです。

 

両手の仲介手数料

 

・ある売主Aが、自分の家を売りたくてB不動産会社へ査定依頼をします。

・B不動産会社が、直接買主Cを見つけて来て売買契約を結んだとします。

このケースでは、仲介業者はB不動産のみで、B社は売り主と買い主の双方から、仲介手数料をもらうことが出来ます。

 

実際に、ここで、お客様が不動産の売却をすると仮定して、もう少し詳しく説明しましょう。

 

不動産の売却を考えた時、自分で売主を探して売買契約するケースは稀だと思います。

基本は、不動産会社の出番となります。

お客様は、ネットなどを使い不動産会社に売却の依頼をします。

依頼を受けた不動産会社は、早速、媒介契約を結び購入者を探します。

スーモなどのポータルサイトに掲載したり、折込チラシをやってみたり宣伝をして、購入検討社Aさんが不動産会社に直接問い合わせがきます。

ここで、不動産会社はAさんにお客様の物件を紹介します。

Aさんが物件を実際にみて、気に入って購入を決め売買契約成立まで無事に済むと、不動産会社は購入者のAさんとお客様の双方から、仲介手数料を受け取ります。

これが、両手取引の流れになります。

 

不動産の流通を阻害している?

 

仲介業者にとって、仲介手数料は、売上のほとんどを納めている大事な収入源です。

広告宣伝費や、お客様の物件見学の付き添い、住宅ローンの手配、登記の手配、測量、いろいろな経費のほとんどが、手数料から支払うことになります。

売買契約が成立しなければ、ただただ経費を使ったことになってします。

そのため、不動産会社も売り物件の媒介契約を結んだら、片手の取引よりも両手の取引になるように物件を勧めようとするでしょう。

会社経営としても売上を伸ばそうとするのは当然のことになります。

しかしながら、本来はお客様のことを第一優先にするべきです。

お客様にとって他に良い物件があったとしても、自社仲介の営業を受けてお客様の本来希望しない物件を購入してしまう危険性もあります。

売主様は、値段交渉をされたり、本来の金額より安く売ってしまう可能性もあります。

不動産はただの買い物とは違い、一生に一度のお買い物と言われているほど高額な商品になりますので、会社の都合によって、売主様と買主様が損をするのは、絶対に避けたいことです。

結果的に両手になることは、全く問題はありません。お互いが、納得できる金額、物件で契約ができるのであればそれに越したことはありません。

優良な不動産会社であれば、両手の手数料の場合、仲介手数料に関しては、交渉によって値段を下げてくれる会社もありますので、一度相談してみるのもいいかと思います。

 

一例として、仲介手数料がどれぐらいになるのか試算してみます。

 

実際の仲介手数料の計算方法

 

物件をAさんが4,000万円で購入。

手数料の計算方法は、売却価格の3%+6万円になります。

4,000万円×3%+6万円 = 126万円 ※税抜き

となります。

この126万円が片手分の手数料となります。

両手の取引の場合は、仲介業者が売主とAさんの双方から126万円ずつ受け取る計算になります。

つまり、126万円×2 = 252万円 ※税抜き

この手数料の計算式は、簡易的なもので、正確に見て行くと以下のようになります。

売買金額

・200万円以下→5,25%

・200万円から400万円→4,2%

・400万円以上→3,15%

 

なお、仲介手数料の金額(上限)は、宅建業法で定められており、その定めは国土交通大臣が定める所に依ります。この上限を超える金額を仲介業者が受け取るのは違法にあたります。

 

ここまで、見た計算上の数字は仲介業者が受け取れる仲介手数料の上限額なので、不動産との交渉次第では、半額になったりする場合もありますの、あらかじめ最初に不動産会社に交渉するのもいいかと思います。

 

結構前の話となりますが、2009年に民主党が発表したマニフェストの中にこんな記載がありました。

 

1つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を禁止します

 

という内容が盛り込まれ、当時、ちょっとした騒ぎになりました。

その後、最終的にマニフェストからこの公約は消えましたが、もしも実現されていたら、不動産業界だけではなく、消費者にとっても色々な意味で大きな変化が起きたことでしょう。

結果的に両手になるのは問題ないのですが、不動産会社の思惑があって、お客様の考えがないがしろになるのは問題があります。

アメリカの不動産会社では、必ず、売主と買主にエージェントがついており、日本のような露骨な囲い込みとかはなく、スムーズな住宅流通がされています。

日本でも、お客様がスムーズに住宅の流通ができるようにルールを変えて行くべきなのかもしれます。

 

最後に、仲介手数料について、無料になる場合を一つご紹介させていただきます。

 

業者買取は手数料がかからない

 

建売業者(買取業者)と言われる会社から直接、物件を購入した場合は、買主となるあなたと売主の建売業者との契約になり、間に仲介業者が入りませんから、仲介手数料は不要となり、無料になります。

また、逆も一緒で、あなたの物件を建売業者(買取業者)が直接買い取る場合も仲介手数料が無料になります。

注意点としては、買取金額は、相場の売却金額より、6〜7割になってしまうことです。

仲介手数料が3%かからない代わりではないですが、相場より安くなってしまいます。

もし、あなたの土地が200坪以上ある大きな土地であれば、仲でに売るより、買取業者に売った方が高く売れる場合もあるので、広い土地の場合は買取業者に確認して見るのも一つの方法かと思います。

余談も入りましたが、みなさまが実際に物件の購入時に役立つ内容になればと思い様々なお話を交えてみました。

一般の方が人生の中で、住宅購入を含め、不動産の売買に携わる経験は、そう多くないと思います。

賢く、お得に良い取引ができるように、今回のお話が少しでもお役に立てたらと思います。

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