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分かりやすい!理解しやすい!既成市街地等内にある土地などの中高層耐火建築物などの建築のための買換えの特例

今回ご紹介する特例は、

『既成市街地等内にある土地などの中高層耐火建築物などの建築のための買換えの特例』

 

うーん。。これだけ聞いても分からないですよね。。

分かりやすく説明していきましょう。

 

どんな特例なの?!

 

特定民間再開発事業や、中高層耐火共同住宅の建設事業のために個人が既成市街地等内や、その他の一定の区域内にある土地等を売却(譲渡)して、その売却(譲渡)した土地等の上に建築された中高層耐火建築物や共同住宅、その敷地(買換資産)などを取得して、その取得した日から1年以内に、特定民間再開発事業の施行地区内における中高層耐火建築物ヘの買換えについては居住の用に供したとき、既成市街地等内における中高層耐火共同住宅ヘの買換えについては事業の用または居住の用に供したときに譲渡価額と買換資産の取得価額との差額にだけ譲渡所得の課税が行われます。

注意!

譲渡資産と買換資産を交換して交換差金を取得したものは、その交換差金にだけ譲渡所得の課税が行われます。

 

既成市街地等内にある土地などの中高層耐火建築物への買換えの特例

 

特例を受けれる条件とは?!

 

①譲渡資産および買換資産

 

(A)特定民間再開発事業の施行地区内における中高層耐火建築物ヘの買換えの場合

 

譲渡資産 買換資産
次に掲げる区域または地区内にある上地等または建物等で、土地などまたは建物などの敷地の用に供されている土地などの上に地上4以上の中高層の耐火建築建築物の建築をする特定民間再開発事業の用に供するために譲渡されるもの

(a)東京、大阪、名古屋の三大都市と言われる場所の既成市街地など

(b)都市計画法第4条第1項に規定する都市計画に都市再開発法第2条の3第;項第2号に掲げる再開発を促進すべき地区として定められた地区

(c)次の地区·区域で都市計画に定められたもの、都市再生特別措置法の都市再生緊急整備地域および認定誘導事業計面の区域等計画の区域が加えられ、都市計画法の地区計画の区域および年再生特別処置法の認定整備事業計画の区域が除外されました。)

その特定民間再開発事業の施行により、その土地などの上に建築された中高層耐火建築物、これらの建築物の敷地の用に供されている土地など、またはこれらの構築物にかかる構築物

(平成23年度の改正によって居住用であることに限られました。)

 

注意!

買換資産を取得することが困難である特別な事情があるため、特定民聞再開発事業の施行区域外に転出する場合は、一定の条件で、居住用財産を売却(譲渡)した場合の軽減税率の特例を受ける事が出来ます。

 

(B)既成市街地等内における中高層耐火共同住宅ヘの買換え

売却資産(譲渡資産)  買替え資産
次に掲げる区域または地区内にある上地など、または建物などで、土地などまたは建物などの敷地の用に供されている土地などの上に地上3以上の中高層の耐火共同住宅の建築をする事業の用に供するために譲渡されるもの

(a)東京、大阪、名古屋の三大都市と言われる場所の既成市街地など

(b)三大都市圏の近郊整備地帯などのうち、既成市街地等に準ずる区域として国土交通大臣が財務大臣と協畿して指定した区域

1)首都圏整備法第2条第4項に規定する近郊整備地帯

2)近畿圏整備法第2条第4項に規定する近郊整備地帯

3)中部囲開発整備法第2条第3項に規定する都市整備

(c)中心市街地の活性化に関する法律に規定する認定基本計画に基づいて行われる中心市街地共同住宅給事業の区域

 

その中高層耐火共同住宅の建設事業の施行により、その土地などの上に建築された耐火共同住宅(その敷地の用にきょうされている土地などを含みます。)またはその耐火共同k住宅にかかる構築物

注意!

耐火共同住宅の要件

(a)譲渡資産を取得した者または譲渡した者が建築したものであること

(b)耐火建築物または準耐火建築物であること

(c)床面積の2分の1以上が専ら居住の用に供されるもの

 

②買換資産は、横渡した年中。またはその翌年中に取得すること

③買換資産は、取得した日から1年以内に事業の用または居住の用に供すること

 

平成23年度改正により、®の(A)の買換資産については居住の用に供するもののみが対象になりました。

注意!

「事業の用」には、事業と称するに至らない不動産の貸付け、その他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うものを含みます。

 

また「居住の用」には、その個人の居住の用のほか、その者の親族が居住の用に供する場合も該当します。

 

譲渡所得の計算方法とは?!

譲渡所得(売却所得)の計算方法は次のとおりです

①譲渡資産の譲渡価額 ≦ 買替資産の取得価額 の場合。

譲渡所得(売却資産)は課税されません。

②譲渡資産の譲渡価額 > 買替資産の取得価額 の場合。

その超える部分にっいてのみ譲渡所得(売却所得)の課税がなされます

 

(A)収入金額

譲渡資産の譲渡価額 - 買替資産の取得価額

(B)必要経費(取得費・譲渡費用(売却費用))

(譲渡資産の取得費 + 譲渡費用) × (A)/譲渡資産の譲渡価額

(C)譲渡所得の金額

(A) - (B) = 長期または短期譲渡所得の金額

 

計算例

(事例)

①譲渡資産について

(A)既成市街地等内にある所有期間15年の土地(空地)

(B)讀渡対価 8,000万円

(C)取得費 2,100万円

(D)譲渡費用 300万円

②買換資産について

(A)譲渡した土地の上に建築された中高層耐火共同住宅のー部とその敷地の共有
持分を取得

(B)取得価額 7,000万円

(C)取得後、1年以内に事業の用に供することとします。

 

(計算)

 

項目 買換えの特例を受ける場合 買換えの特例を受けない場合
譲渡所得の金額 ①収入金額

8,000万円-7,000万円=1,000万円

②取得費・譲渡費用

(2,100万円+300万円)× 1,000万円/8,000万円=300万円

③譲渡所得の金額

1,000万円-300万円=700万円

①収入金額

8,000万円

②取得費・譲渡費用

2,100万円+300万円=2,400万円

③譲渡所得の金額

8,000万円-2,400万円=5,600万円

課税長期議渡所得金額 700万円 5,600万円
税額 700万円× 20.315%=142.205万円 5,600万円× 20.315%=1,137.64万円

注意!

譲渡資産は、事業の用または居住の用に供されていたものであるかどうかは問いませんが、平成23年度改正により、特定民間再開発事業の施行地区内における中高層耐火建築物の買換えにっいては、譲渡資産から、事業の用に供されていたものが除かれました。また、棚卸資産等は譲渡資産から除かれています。

 

以上が

『特定民間再開発事業の施工地区内における中高層耐火建築物への買換えの特例』

のご説明です。

 

少し分かりにくかったかも知れません。

基本的な考えとしては、なにかの公共事業など、再開発など最初から自分の意思での不動産売却でない場合は何かしらの控除があるかもとおぼえておけばいいかもしれません。

 

詳しくは、不動産会社に確認をして下さい。


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