正式名称は居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例です。

簡単に説明すると、あなたが住んでいた家を売った場合、不動産を購入した時より高く売れた場合、3,000万円までの利益については税金がかからないですよってことです。

平成2８年度の改正によって、被相統人居住用家屋および被相統人居住用家屋の敷地を取得した個人が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に、新耐震基準を満たしていないものについては、必要な耐震改修または除却を行って家や土地を譲渡（売却）した場合は、居住用の財産を譲渡したものとして3,000万円の特別控除を適用するとが出来ます。

注意

正式名称にある「居住用財産」の意味は、名義人が自分の生活拠点として使用している家や敷地のことを言います。

一時的に住んでいた家は含みません。

例えば出張で2年ぐらい住んでいただけとか。

では、生活拠点の判断って誰が決めているのか！？

この判断は、実際の名義人や配偶者や家族たちの生活状況をみたり、その家の設備や構造を総合的に判断しているようです。

そのため、ただ単に住民票をえその家に設定しているらといって、『即居住用財産』であるとは判断されないようです。

控除される条件は？

では、実際に3,000万円特別控除を適用できる条件を見てみましょう。

①　売った家や敷地が下記の条件を満たしている。

1. 住んでいた家や敷地を売った場合。
2. その家に住まなくなってから、3年後の年末までに売った家。
3. 家が災害によって滅失した場合、その家の敷地で、その災害にあった日以降、3年後の年末までに売った家。
4. 家が何かしらの原因で取り壊された場合は、取り壊した日から1年以内に売却の契約が締結されている。且つその家の取り壊した後に売買契約までの間、その敷地に貸し付け等のをしていないいこと。

②売る相手側（購入者）が奥さんや直系血族でないこと

その他に『特殊関係者』でないこととも記載はあるが、要は、親族や身近な方には売った場合は適用できないという訳です。

親族間での売買だと、売却金額も適正価格で販売されたのか判断がつかない。

税金を逃れるための、売却ではないかと思われるのでしょうね。

注意

離婚した場合の『財産分与』は、分与時の時価の資産を譲り受けたことになりますが、離婚した後の譲渡なので、配偶者に対する譲渡にはなりませんので、3,000万円特別控除の特例が適応することが出来ます。

③売る予定の自宅について交換、買換え、特別控除など、他の課税の特例を受けてないこと

交換、買い替え、特別控除の特例を既に受けている場合、3,000万円特別控除は適用されません。

④自宅を売る年に住宅ローン控除や認定長期優良住宅の特別控除を受けていないこと

住宅ローンや認定長期優良住宅の特別控除を受けている場合、3,000万円特別控除は適用されません。

⑤自宅を売った年の前年または一昨年分において、居住用財産の課税の特例の適用を受けていないこと

居住用の財産課税の特例を受けている場合は3,000万円特別控除は適用されません。

3,000万円特別控除適用上の注意点

3,000万円の特別控除を適用する際に気をつけなければならない点を説明させて頂きます。

①居住用と判断される範囲

生活の拠点として利用していたかの判定については、以下の点を確認して下さい。

急な転勤、病気などで療養する期間だけ移動した等、名義人の配偶者等と離れて単身で住んでいたとしても、その事情が解除されて、配偶者等と共に住み初めた場合、配偶者が住んでいる家は、その名義人にとっても住んでいる家と認められます。

ちなみに、居住用の家を2軒以上所有した場合は、名義人が主に住んでいた家と認められる一つの家のみが、特例の対象となります。

こんな家は、居住用と認められません。

1. 特例を受けたいためのだけの目的で、住みだしたと認められる家。
2. 新しい家を新築中で仮住まいである家と、一時的な目的で入居したと認められる家。
3. 主に趣味や娯楽、別荘用の目的で買った家。

②生計を一つする親族との居住用の家

簡単にいうと、両親や祖父母と一緒にすんでいる家族の事です。

名義人がその家に住んでいない場合でも、次の要件を満たしているときは、その家は所有者の居住用の家として認められます。

1. その家は、所有者が従来、その家の所有者として住んでいた家であること。
2. その家は、所有者がその家に住まなくなった日以降も、その生計を一にする親族が引き続き居住用として住んでいる事。（ただし、その親族も住まなくなってしまった場合、その日から1年を経過した日以後に譲渡した場合には、この適用を受けられません。）
3. 所有者は、その家を住まなくなった日以降において、居住用の財産を売却した場合の課税の特例を受けていないこと。
4. 所有者が現在住んでいる家屋は、その者の所有する家でないこと。

③店舗が併用している家を売却した場合

たまに、店舗と家が併用されている家があります。

この場合の売却については、居住用の部分だけが特例で適用されます。

居住用の部分とそのほかの店舗部分の区分については、面積の比で行います。

そして、居住用の部分の面積が約90%以上である場合は、全ての面積を居住用財産として売却することができます。

④共有名義の居住用の財産を売却した場合

共有名義で居住用の財産を売却した場合の3,000万円特別控除の適用は、共有名義人の各人ごとに判定をします。

共有名義人の全ての名義人が適用があると判定された場合は各人ごとに3,000万円特別控除の特例のが受けられます。

（家の持分を有する者に限るようです。）

例↓

⑤居住用の家の名義人と土地の名義人が異なる場合

これは、よくいう『借地借家法』で出てきたりしますね。

地主さんから土地を借りて家を建ててる場合だったりこの場合、売却時に結構ややこしくなったりするのですが、、

まあ今回は『借地借家法』の事は省きます。

居住用の家の名義人と、その土地等の名義人が違う場合は、家の名義人については3,000万円特別控除の特例が受けれますが、土地の名義人は、この特例を受けれないのが原則のようです。

ただ、居住用の家とその土地等の所有権が異なる場合でも、家の名義人の売却利益の金額から特別控除の3,000万円が、全額控除しきれないときは、次の要件に全部該当するに場合に限り、その控除しきれない金額（3,000万円−家の所有者の特別控除額）を土地等の名義人の譲渡所得の金額から控除ができるようです。

1. 家と一緒に敷地の土地等の譲渡があったこと。
2. 家の名義人と敷地の土地等の所有者とが親族関係があり、且つ生計を一にしていること。
3. 敷地の土地名義人は、家の名義人と一緒にその家を居住していること。

例↓

3,000万円の特別控除の計算例

例↓

計算式

ア）長期譲渡所得の金額

5,000万円−（1,000万円＋200万）＝3,800万円

イ）課税長期譲渡所得金額

3,800万円−3,000万円＝800万円

ウ）所得税・住民税

800万円×20.135％＝162.52万円

注意

売却した年の1月1日に家と土地の両方が所有期間10年以上である場合には、軽減税率（この場合は14.21％）の特例が受けられます。

エ）手取り金額

5,000万円−200万円−162.52万円＝4,637.48万円

不動産売却の確定申告書で必要な書類

1. 譲渡所得計算明細書。
2. 住民票の写し。（売却した日から2ヶ月を経過した日後に売却した家の所在地の市区町村から交付を受けたもの）

注意

住民票の写しが準備出来ない場合は、次の書類を用意します。

1. 戸籍の附票の写し。（譲渡した日から2ヶ月を経過した日後に交付を受けたもの）
2. 住民基本台帳に登載されてなかった事情を詳細に記載した書類。
3. 売却した家に住んでいた事を明らかにする書類。（公共料金の領収書など）

以上が、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例の説明になります。

今回説明したこの特別は、比較的多く使われるので、もし、売却するときに利益が出そうであれば、今回の特別控除は頭に入れといて下さいね。

関連記事：　不動産売却の税金｜節税したいあなたが適用できる税金控除は？