不動産売却のリアルな査定額を教えます

誰でも分かる!理解しやすい!住宅ローン控除の全て

通常、不動産を購入する時は、住宅ローンを組む方がほとんどでは無いでしょうか?

既に不動産を購入した事がある方はご存知かも知れませんが、住宅ローンを組む時にも一定の条件をクリアすると、所得税額を控除することが出来ます。

もし、不動産を買う事に躊躇している人がいれば、ここで、少し勉強をしておいてもいいかもしれません。

普通は不動産会社に訪問しなければ分からないことなので、不動産会社に営業を受ける前に是非、参考にしてください。

出来るだけ分かりやすい表現でご説明いたします。

 

住宅ローン控除ってどんな制度なの?!

購入する建物によっても住宅ローンの控除の減税率も変わってくるのでちょっと見てみましょう。

 

一般の住宅を購入する場合

 

~住宅を購入する期間~

平成31年6月月30日迄に不動産を購入して住んだ場合(※平成28年6月現在)。

~概要~

新築を購入した家に住む人や、中古物件を購入してリフォームなどをして住み始めた場合、返済の期間を10年以上で、住宅ローンを組んだ人。

そして、さらに一定の条件をクリアすれば、年末の住宅ローンの残高に対して毎年一定の金額を所得税額から排除することができます。

※平成28年度の改正により、非居住者期間中に住宅を取得などをした場合でも、住宅ローン控除などの取得税などの特例を受けることができることになりました。

 

認定長期優良住宅や認定低炭素住宅を購入する場合

~住宅を購入する期間~

・認定長期優良住宅の購入の場合。

平成21年6月4日から平成31年6月30日(※平成28年6月現在)

・認定低炭素住宅の購入の場合。

平成24年12月4日から平成31年6月30日(※平成28年6月現)

 

~概要~

一般の住宅を購入した場合とほぼ一緒です。

一応説明すると、、

『長期優良住宅の普及の促進に関する法律』または『都市の低炭素化の促進に関する法律』に定める認定長期優良住宅か、認定低炭素住宅に該当する住宅を購入した場合。

新築だったり、建築されてから一度も使用されたことのない『認定長期優良住宅』や『認定長期優良住宅』を購入して住んだ場合、返済の期間を10年以上で、住宅ローンを組んだ人。

そして、さらに一定の条件をクリアすれば、年末の住宅ローンの残高に対して毎年一定の金額を所得税額から排除することができます。

『認定長期優良住宅』と『認定長期優良住宅』については、後ほど説明いたします。

ちなみに住宅ローン控除を受けるには、毎年確定申告をする必要がございます。

ただ、給与所得者については、1年目に確定申告をしていただければ2年目以降については年末調整で控除できるようになっています。

 

どうすれば所得税の減税処置が受けれるの?!

 

住宅ローンの控除を受けるには下記の条件に当てはまっている事が条件になります。

 

①新築住宅の購入の場合

(A)

住宅取得後6ヶ月以内の入居していること。

(B)

住み始めてその年の12月31日まで引き続いて住み続けていること。

注意

家の購入者(所有者)が住み始めた後に、例えば、転勤などによって一時的に単身赴任(奥さんや、家族は住んだまま)をした場合には、その所有者が引き続き住んでいるものとして取り扱われます。

しかし、家族も一緒に転勤したりして空き家にした期間がある場合は、その年以後の全期間にて住宅ローン控除の適用を受けられません。

ただし、住宅ローン控除を受けていたものが、勤務している会社の命令や、やむを得ない事由によってその家に住まなくなってしまった場合は、その転勤が解消して再入居した場合には、一定の条件(住まなくなる日までに提出書の提出など)の下で再入居した年以後の各年について住宅ローン控除の再適用が受けられる措置が設けられております

※再入居の年に賃貸で貸していた場合は、その再入居した年の翌年以降の各年からの控除になります。

また、住む家を購入した人が、その年中(その年の12月31日まで)に勤務先からの転任の命令や、その他これに準ずるやむを得ない理由によって購入者家に住まなくなった後、その事由が解消して再度入居した場合も、一定の条件(住まなくなる日までに提出書の提出など)の下で再入居した年以後の各年について住宅ローン控除の再適用が受けられる措置が設けられております。

※再入居の年に賃貸で貸していた場合は、その再入居した年の翌年以降の各年からの控除になります。

※この措置は平成21年1月1日以後に自分の居住の用に供しなくなった場合について適用されます。

※平成25年度改正により、最初に居住の用に供した年の12月31日までの間に再居住した場合も対象となりました。

(平成25年1月1日以後に自己の居住用の供しなくなった場合について適用)

 

(C)

家の床面積(登記簿上の面積になります)が50㎡以上であることが必要となります。

(D)

床面積の半分以上が、自らの居住のために使わているもの。

(E)

住宅ローンの控除を受ける年の合計の所得金額が3,000万円以下であること。

注意!

給与所得のみの方は、年収が3,230万円以下(平成28年)の場合です。

(F)

銀行などの民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)などから10年以上の割賦支払いの融資を受けていること。

(G)

住み始めた年以前3年間について、居住用の3,000万円特別控除や買替え等の課税の特例などは受けていないこと。

注意

居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例との住宅ローン控除は併用することが出来ます。

(H)

住み始めた年の翌年または翌々年に、この控除の対象になっている家とその敷地以外の資産売却(譲渡)について関し、居住用の3,000万円特別控除や買替え等の課税の特例などを受けていないこと。

(I)

住み始めた年、または翌年について、認定住宅(長期優良住宅や低炭素住宅など促進に関する法律定めている)の特別控除を受けていないこと。

(J)認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は、認定されていると証明されたものであること。

 

②中古住宅(既存住宅)を購入した場合

中古住宅の場合は上記の(A)~(I)まで全てが当てはまっていることがで前提です。

その上で、購入した中古住宅が下記いずれかに当てはまる必要がります。

(a)

購入した日の以前20年(耐火建築物建築の場合は25年)以内に建てられたもの。

注意

軽量鉄骨造は耐火建築物には含まれておりません。

(b)

建築基準法施行令第三章及び第五章の四の規定や、地震に対する安全性に係る基準に適合していると証明されたもの。

※平成17年度改正によって次のいずれかの証明書類を添付すること。

平成17年4月1日以降に購入する家から適用。

 

証明書類

(平成21年国土交通省告示代685号。(最終改正平成26年国土交通省告示代449号)

㋑ 耐震基準適合証明書。(家の購入日前2年前以内にその証明のための家の調査が修了したもの。

建築士、指定確認検査期間、登録住宅性能評価期間または住宅瑕疵担保保険法人。(平成25年度改正により追加)が証明)

㋺ 住宅性能評価書の写し。(家の購入日前2年以内に評価されたもので、耐震等級に係る評価が等級1、等級2または等級3であるもの)

㋩既存住宅売買瑕疵担保責任保険付補償証明書。(加入してから2年以内のもの)

※平成25年度の改正によって地震に関して安全性にかかる基準の適合要件を満たしている書類として、家が、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している書類(加入して2年以内に限る)を加え、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している一定の中古住宅が適用対象に追加になりました。

 

(C)

建築後に必ず使用されたことがある家であること。

(D)

奥さんや家族、親族や特別な関係のある者などからの取得ではないこと。

(E)

贈与などによって取得したものではないこと。

 

③要耐震改修住宅(平成26年度改正により新設) の場合

建築後使用されたことのある家(耐震基準または経過年数基準に適合していないもの)で、ー定のものを取得した場合に、その『要耐震改修住宅』を取得する日までに耐震改修を行うことの申講などをして、かつ、居住する日(当該物件の取得の日から6ケ月以内限る)までに当該耐震改修によって耐震改修住宅が耐震基準に適合することとなったことが証明がされたときは、その『要耐震改修住宅の取得』を『元々の住宅の取得』と、その『要耐震改修住宅を既存住宅』とそれぞれみなして、住宅ローン控除の適用を受けることができます

※『要耐震改修住宅』とは既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除の適用を受けるものを除く。

注意

適用対象となる中古物件の家

  1. 床の面積の2分の1以上は生活をしている場所であること。
  2. 床の面積が50㎡以上であるもの。
  3. 耐震基準または経過年数基準に適合するもの以外のもの。

 

④増改築などをした場合

(A)

自分が所有している家で、ちゃんと所有者が住んでいる家の増改築などであること。

注意

平成21年度改正

個人がその所有している家について、住む前に家を増改築等をして6ヶ月以内に住み始めた場合には住宅ローンの控除が受けられるようになりました。

平成21年1月1日以後に自分で住む家について適用されます。

(B)

増改築などをした後の家の床面積(登記簿上の面積)が50㎡以上で、かつ下記の要件に当てはまらなければなりません。

  1. 住宅取得後6ヶ月以内の入居していること。
  2. 住み始めてその年の12月31日まで引き続いて住み続けていること。
  3. 床面積の半分以上が、自らの居住のために使わているもの。
  4. 住宅ローンの控除を受ける年の合計の所得金額が3,000万円以下であること。
  5. 銀行などの民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)などから10年以上の割賦支払いの融資を受けていること。
  6. 住み始めた年以前3年間について、居住用の3,000万円特別控除や買替え等の課税の特例などは受けていないこと。
  7. 住み始めた年の翌年または翌々年に、この控除の対象になっている家とその敷地以外の資産売却(譲渡)について関し、居住用の3,000万円特別控除や買替え等の課税の特例などを受けていないこと。

(C)

次に記載する工事でー定の証明をしたものであること。

  1. 増築や改築、建築基準法に定める大規模の修繕や大規模の模様替え。
  2. マンシヨン等の区分所有部分の床や階段や間仕切壁、または壁の半分について行うー定の修繕または模様替え。
  3. 家の居間、台所、浴室、便所、洗画所、納戸、玄関または廊下の室の床、または壁の全部について行う修繕または模様替え。
  4. 家について地震に対する安全性にかかる基準に適合させるための修繕また構模様替え。(建築基準法施行令第3章および第5章の4の構造強度等の規定による)
  5. 家について行う高齢者等(※一定の個人)が自立した日常生活を過ごすのに必要な構造や設備の基準に適合させるための一定のバリアフリー工事。

注意1

適用対象となる「一定の個人」とは、次のいずれかに歧当する者をいいます。

1)50歳以上の方。

2)介獲保険法の要介獲、要支援の認定を受けている方。

3)障害者の方。

4)介獲保険法の要介獲、要支援の認定を受けている方や障害者の方、または65歳以上の方のいずれかと同居している者

 

注意2

バリアフリーに該当する工事は、下記のような工事のことを言います。

①廊下の拡幅

②トイレ改良改良

③引き戸ヘの取替工事

④階段の勾配の暖和

⑤手すりの取り付け

⑥床表面の滑り止め

⑦バスルームの改良

⑧屋内の段差の解消

 

注意3

この適用について、建築士事務所に所属の建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行するバリアフリー改修工事等の証明書が必要になります。

 

f.家について行う国土交通大臣が財務大臣と協議して定めるエネルギーの使用の合理化に著しく、または相当程度資する「一定の断熱改修工事」平成21年4月1日から平成27年12月31日(平成25年度改正により延長)までの間に住み始める場合には、適用対象を「エネルギーの使用の合理化に資する増改築等」とする要件緩和措置が講じられていましたが、平成28年度改正により、適用期限の到来をもって廃止されました。

 

注意1

上記の「一定の断然改修工事」に該当するものとしては、

①居室の全ての窓の改修工事

②床の断熱工事

③天井の断然工事

④壁の断熱工事

で、次の条件を溝たすもの

㋑改修部分の省エネ性能がいずれも平成25年度の省エネルギー基準相当以上となること。

㋺改修した後の住宅全体の省エネ性能が、改修前からー段階相当以上、上がると認められる工事であること。

 

注意2

この適用について、建築士事務所に所属の建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する省エネ改修工事などの証明書が必要になります。

(D)

増改築等の工事費用が100万円以上かかるものであること。

平成23年度改正によって、平成23年6月30日以降の増改築等の契約をするものに対して、増改築等の費用に関して補助金などを受ける場合には、当該補助金などを控除した金額となります。

(E)

自分が住んでいる部分の工事費用の額が、増改築等の工事費用の総額の2分の1以ヒであること。

(F)

特定の改修工事(省エネ改修工事やバリアフリー工事、断熱改修工事など)をした場合の特別控除の適用を受けないものであること。

 

控除額の計算方法を見てみよう

住宅の借入金など(償還期間10年以上の住宅ローン)の年末残高を基にして、次の算式により計算しましょう。

住宅借入金などの年末残高 × 控除率 = 住宅ローン控除額(百円未満は切捨て)

 

①平成21年1月1日から平成25年12月31日の入居の場合

 

《一般の住宅の場合》

居住年
住宅借入金等の年末残高
控除期間
(10年間)
控除率
最大控除額
年間 10年間
平成21年
5,000万円以下の部分
1年目~10年目
1%
50万円
500万円
平成22年
平成23年 4,000万円以下の部分 40万円 400万円
平成24牛 3,000万円以下の部分 30万円 300万円
平成25年 2,000万円以下の部分 20万円 200方円

 

《認定長期優良住宅の場合》

居住年
住宅借入金等の年末残高
控除期間
(10年間)
控除率
最大控除額
年間 10年間
平成21年
5,000万円以下の部分
1年目~10年目
1.2%
60万円
600万円
平成22年
平成23年
平成24年 4,000万円以下の部分
1%
40万円 400万円
平成25年 3,000万円以下の部分 30万円 300万円

 

《認定低炭素住宅の場合》

居住年
住宅借入金等の年末残高
控除期間
(10年間)
控除率
最大控除
年間 10年間
平成24年 4,000円以下の部分
1年目~10年目
1%
40万円 400万円
平成25年 3,000万円以下の部分 30万円 300万円

 

②平成26年1月1日以降の入居の場合

 

《一般の住宅(認定住宅以外の住宅)の場合》

居住年
住宅借入金等の年末残高
控除期間
(10年間)
控除率
最大控除
年間 10年間
平成26年1月~3月 2,000円以下の部分
1年目~10年目
1%
20万円 200万円
平成26年4月~平成31年6月 4,000万円以下の部分 40万円 400万円

 

《認定住宅(認定長期優良住宅、認定提訴住宅)の場合》

居住年
住宅借入金等の年末残高
控除期間
(10年間)
控除率
最大控除額
年間 10年間
平成26年1月~3月
3,000万円以下の部分
1年目~10年目
1%
30万円 300万円
平成26年4月~平成31年6月
5,000万円以下の部分 50万円 500万円

 

注意1

『平成26年4月~平成31年6月』の欄の金額は、対象の住宅の取得などが、特定取得である場合の金額です。

(住宅の対価の額または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%である場合における住宅の取得等をいう)

また、それ以外の場合における借人限度額はー般住宅が2,000万円、認定住宅が3,000万円となります。

 

注意2

平成21年分以後の所得税においてローン控除の適用がある方のうち、当該年分のローン控除額から当該年分の所得税額を控除した残額があるものについては、翌年分の個人住民税において、当該残額に相当する額を減額することとしております。

※当該残額とは、当該年分の所得税の課税総所得金額などの金額に100分の5をのせて得た金額(最高9.75万円)を限度として、『特定取得』に該当する住宅の取得などの場合は、当該年分の所得税の課税総所得金額等の額に10o分の7をのせて得た金額(最高13.65万円)を限度とする。

この減額を受けるには、市町村ヘの申告は不要とされています。

 

注意3

住宅借入金と言われる範囲の中には、新築住宅や中古住宅の購入とそれに伴う対象住宅の土地などの取得に要する借入金で、返済期間10年以上の一定のものが含まれます。

具体的には、次のような住宅の土地の先行取得にかかる借入金が住宅の借入金に加えられます。

 

① 自分が住む家の新築前に土地などを購入するために、独立行政法人住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)、沖縄振興開発金融公庫、年金資金運用基金等からの借りたお金。

※借人金の受領が新築工事の着工の日後にされたもの。

② 地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社、土地開発公社との建築条件付の宅地分譲契約に從って、新築前に土地などを購入するための借りたお金。

③ 宅地建物取引業者との建築条件付の宅地分讓契約。

※契約締結日以後3ケ月以内に建築工事の請負契約が成立していること)に従って、住むための家の新築前に土地等を取得するための借入金

④ 住むための家の敷地の用に供する土地などをその新築前の2年以内に購入した場合における、その土地などを購入するための借入金(その居住用家屋を目的とする抵当権が設定されてることが前提)

 

注意4

給与所得者が勤務している会社から借りた金(社内融資)などで、貸付利率が基準金利に達しない利率である場合は控除対象となりません。

※旧住宅金融公庫、銀行の住宅資金の貸付けに係る金利水準を劫案して定める利率で、年1%とされています。

 

注意5

住んでいる場所の部分と住んでいない部分がある場合には、面積による按分計算が必要となります。

 

注意6

定期借地権付住宅の購入資金にするため借入金で、定期借地権の保証金の支払いにあてることとなる部分についても、次の計算方法で計算した金額が住宅ローン控除の対象となります。

 

計算式(保証金が無利息返還だった場合)

保証金の額 - ( 保証金額 × 定期借地権の設定期間年数に応じる基準年利率の福利原価率) 定期借地権の取得の対価

 

計算例を見てみよう

参考事例

平成27年6月に新築の建売住宅(登記簿上の床面積165㎡)を購入して、すぐに住み始めた場合。※認定住宅ではない。

①売買契約書の売買金額 5,000万円 (土地2,500万円、建物2,500万円)

②自己資金 1,400万円

③住宅ローン 3,600万円※年末の残高は3,500万円とする

④平成27年分の合計所得は1,200万円。

 

計算

① 控除の対象となる住宅ローンの年末残高

  1. 3,500万円(住宅ローンの年末残高)
  2. 4,000万円(年末残高の限度額)
  3. 住宅ローンの年末残高か年末残高の限度額いずれか少ない方の金額 今回は3,500万円

 

②住宅ローン控除額(平成27年分)

3,500万円 × 1% = 35万円

 

注意

平成27年分の所得税額が、上記の住宅ローン控除額に満たないことがあれば、その所得税額が減税の限度となります。

控除しきれない金額は、翌年分の住民税から控除されます。

例えば、給与所得者であり、源泉徴収票に記載された所得税額が30万円の場合は、翌年分の住民税から、控除しきれなかった5万円が控除されます。

※ローン控除を受けた年の課税総所得金額等の100分の7(最高13.65万円)が限度

 

申告に必要な書類

① 住民票の写し

② 家および土地の登記事項証明書

 

注意

中古住宅で、取得の前の20年(耐火建築物は25年】以内に建てられたものでない場合、耐震基準適合照明書、住宅性能評価書の写し、または既存住宅光瑕疵担保責任保険付保証明書が必要です。

③ 売買契約書、請負契約書、土地等の分譲にかかる契約書等のコピー

④ 住宅取得資金にかかる借入金の年末残高など証明書

⑤ 源泉徴収票(給与所得者の場合は必要になります)

⑥ 認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の場合は、長期優良住宅建築等計画や低炭素建築物新築等計画の認定通知書のコピーおよび住宅用家屋証明書増改築などの場合は、建築確認済証のコピー、検査済証のコピー建築士などから交付を受けた増改築などの工事証明書などが必要です。

 

以上が、住宅ローンのご説明になります。

出来るだけ分かりやすく書いたつもりですが、もし分からないようであれば、不動産会社の方に確認して見るのもいいでしょう。


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