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誰でも分かる!理解しやすい!特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

 

税金特別控除の診断写真

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

とは、簡単に説明をすると、

住宅を売却しても住宅ローンの残債が残っていたら、売却した金額の差額分、

要はマイナスの部分を、他の所得との損益を計算して損失が合った翌年以降

3年以内の繰越を認めますよーという制度です。

この特例は買替えが条件に入っていないので、賃貸住宅に住み替える場合も

対象になります。

 

適用出来る条件は!?

 

どんな人が控除を受けることが出来るか、見てみましょう。

下記の条件に全て当てはまることが必要のようです。

 

  1. 平成10年1月1日~平成29年12月31日(平成28年度改正により延長)までの住んでいた家の売却であること
  2. 売却した年の1月1日に所有していた期間が土地と建物併せて5年以上であること
  3. 売却先が、売却する人奥さんや直系の親族、生計を一緒にする親族等ではないこと
  4. 売却決済日の前日の段階で、住宅ローン等(金融機関、住宅支援機関の償却期間10年以上)があること
  5. 繰越控除を受ける年に、売却する人の所得金の合計が、3,000万円以下であること(売却した年については所得制限はありません。)
  6. 売却した年の前年と更にその前年に、居住用財産を譲渡した場合の控除の特例を受けていないこと
  7. 売却した年か、3年前に置いて、居住用財産の買替えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を受けていないこと

 

譲渡損失で控除出来る金額はいくら!?

 

譲渡損失と言っても、よくわからない方のために下記をご確認下さい。

控除を使える対象金額は下記で計算します。

  1. 住んでいる家を売った時の譲渡損失
  2. 住宅ローンの残高 - 売った金額 = 残っている住宅ローン

1と2のいずれかで、少ない方の金額が対象になります。

 

では計算式を見てみましょう

 

①住んでいる家の売却に損失  △1,500万円

  1. 売却金額 2,000万円
  2. 購入金額 3,400万円
  3. 譲渡費用 100万円
  4. 譲渡損失 2,000万円-(3,400万円+100万円)=△1,500万円

②住宅ローンの残高 3,000万円

③給与所得 600万円(年収800万円)

(特例の要件は満たしています)

(計算)

①特例の対象となる、損失の金額は??

  1. 住んでいる家の売却損失 1,500万円
  2. 売却金額を超える分の住宅ローン残高(住宅ローン残高3,000万円-売却金額2,000円=1,000万年)
  3. AとBの少ない方の金額 1,000万円

②損益通算

600万円-1,000万円=△400万円(繰越額)

注意!

控除しきれなかった400万円については、翌年から3年間繰り越すことが出来ます!

 

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除制度のイメージ

確定申告書で必要な書類

①売却して損失が出た年の確定申告に添付する書類です。

  1. 特定居住用財産の売却損失の金額が分かる明細書
  2. 売却資産の登記事項証明書(登記簿謄本等)、売買契約書のコピー、その他の関係書類
  3. 住民票のコピー(2ヶ月以内に発行されたもの)戸籍の附票の写し、その他の関係書類
  4. 売却契約日の前日における、住宅ローンの残高証明書

注意!

繰越控除を受けるには、売却した年分の確定申告をその提出期限までに提出して置かなければなりません。

②繰越控除をうけようとする年の確定申告に添付する書類

『通算の売却損失の金額』及びその金額の計算できる参考書類

 

以上が特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の説明になります。

もし自分の住んでいた家が、買った時やすかったら、こんな控除もあるんだな

と思っていただきたい。

ただ、何度も言いますが、詳しいことは実際に売買をするときの

担当の不動産会社や税理士に相談して欲しい。

私から、税理士様も紹介することも可能です。

 

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