不動産を売却する際は売手の属性や残債の返済方法などによって消費税が課税されます。

また不動産売却にまつわる手続きを売手自らが行えば費用を削減することが可能です。

不動産売却時に消費税が課税される4つの項目、非課税となる対象、費用の計算方法や注意点などを解説します。

1. 売主が課税売上高1,000万円以上の課税事業者に該当する場合は建物の売却で消費税が課税される

不動産の売買において土地を売却する際は売主が個人であっても法人であっても消費税は課税されません。

ただし売主が課税事業者に該当するケースで建物を売却する場合は、建物の売買価格に消費税が課税されます。

一方で売主が免税事業者に該当する場合は建物を売却する際に消費税が課税されません。

売主の属性は基準期間（建物を売却する年の2年前）における課税売上高によって課税対象の事業者であるか否か判断される仕組みです。

課税売上高とは商品やサービスの売上高や事業性収入などから消費税を引いた金額を指し、基準期間のうちに課税売上高が1,000万円を超えた場合は課税事業者に分類されます。

ただし土地や有価証券の譲渡、社会福祉サービスの提供といった一部の取引は非課税取引に該当するため課税売上高とみなされません。

基準期間における課税売上高が1,000万円以下のケースは免税事業者となり建物の売却において消費税が課税されませんが、特定期間のうちに課税売上高が1,000万円を超えた場合は課税事業者に該当するので注意しましょう。

個人事業主における特定期間は建物を売却する年の前年1月1日から6月末を指し、法人の場合は原則的に前事業年度の開始日から6ヶ月とされています。[注1]

2. 住宅ローンの残債を一括返済した際に支払う5,000〜30,000円の手数料は消費税の課税対象

金融機関からの融資をうけて住宅ローンを組み不動産を取得した場合、住宅ローンの残債があると不動産を売却することができません。

金融機関で融資をうけて住宅ローンを組むためには担保として抵当権が設定されるため、不動産を売却する際は残債を完済している必要があります。

ただし残債を一括返済した場合、金融機関へ支払う手数料は消費税が課税されます。

不動産における抵当権とは債務者が借入金の返済が不可能となった際に債権者が不動産を差し押さえて換価し、債務返済に充当できる権利を指します。

つまり債務者の返済が滞った際に債権者の不利益が起きる事態を防ぐために不動産を担保とするものです。

仮に残債がある不動産を売却できた場合、不動産の買手（現在のオーナー）が自ら組んだ住宅ローンを支払っていたとしても、前のオーナーが借入金の返済を行わなければ債権者によって不動産を一方的に差し押さえられてしまいます。

そのため不動産を売却する際に残債がある場合、売手は住宅ローンの残債を一括返済して抵当権を抹消しなくてはいけません。

ただし実際の不動産売買では住宅ローンが残ったまま不動産を売却し、売却益によって債務を返済して抵当権を抹消するケースも少なくありません。

不動産の売却益によって住宅ローンを返済できる目処があれば、売却前に残債があっても不動産を売却可能ということです。

残債を一括返済する際に支払う手数料は課税対象であり、手続きにかかる費用は金融機関によって異なりますが、固定ローンの場合は5,000〜30,000円前後とされています。

例として一括返済の手数料が20,000円だった場合は、消費税（8％）を加算した21,600円が実際に支払う金額です。

また金融機関によってはオンラインバンキングを利用することで手数料が安くなる場合があるため、残債を一括返済する際は融資をうけた金融機関にて確認しましょう。

3. 不動産会社に支払う最大5%の仲介手数料は消費税の課税対象

不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼し、買手を探してもらうケースが一般的です。

ただし不動産会社は課税事業者であるため、売買が成立した際の成功報酬として支払う仲介手数料には消費税が課税されます。

不動産会社が売手からうけとれる成功報酬の金額は宅地建物取引業法によって定められており、不動産売買価格の3〜5％以内が上限額です。成功報酬に消費税がプラスされた金額が不動産会社に支払う仲介手数料となります。

例として不動産売買価格が2,000万円だった場合の計算式は「2,000万円×成功報酬3％＋消費税8％（2019年1月時点）」であり、仲介手数料は64.8万円です。

また売手の希望で実施された特別な宣伝広告活動にまつわる費用や、不動産会社のスタッフが購入希望者と交渉するためにかかった旅費交通費などは別途で請求されることがあります。

もちろん仲介手数料は消費税の割合によって変動するため、不動産を売却する際は増税前が相応しいといえるでしょう。

ただし上述した仲介手数料はあくまで上限額であるため、なかには不動産売却時に仲介手数料がとられないケースや上限額の半額とする場合もあります。

4. 抵当権抹消を依頼した際に支払う司法書士報酬は地域によって異なり消費税の課税対象となる

先述したとおり、不動産売却時は住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなくてはいけません。

抵当権抹消登記の手続きは司法書士に依頼するケースが一般的であり、依頼した際に支払う司法書士報酬は消費税の課税対象です。

抵当権抹消登記の手続きは売手自らが実行することも可能ですが、金融機関から発行される抵当権抹消の手続きに関する書類には有効期限があるため注意しましょう。

司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼した際に支払う報酬は各司法書士によって定められている金額が異なりますが、算定方法および諸費用は依頼者に提示されます。

日本司法書士会連合会が2018年に実施したアンケートによると、抵当権抹消登記を司法書士が受任した際の報酬は次のとおりです。[注2]

各エリアにおける全体の平均値をまとめると、全国平均では15,495円が司法書士に支払う報酬の目安となります。

つまり司法書士に抵当権抹消の手続きを依頼した場合の計算式は「報酬15,495円（目安）＋消費税（8％）」であり、およそ16,735円が実際に支払う費用です。

司法書士報酬を低減したい場合は、売手自らが抵当権抹消の手続きを履行することでコストカットできます。

抵当権抹消は不動産1件あたり1,000円

抵当権の抹消登記に必要な情報は「抵当権者の登記識別情報」、「登記原因証明情報」、「資格証明情報」の3点です。代理人に申請を委託する場合は代理権限証明情報が必要であり、登録免許税は不動産1件あたりにつき1,000円、土地と建物を1件にまとめて申請する場合は2,000円とされています。[注3]

5. 不動産を売却する際は複数の不動産会社に査定を依頼して比較する

保有している不動産を少しでも高く売りたい場合は複数の業者に査定を依頼して比較し、最も費用が抑えられて高値で売買できる不動産会社を利用しましょう。

複数の業者に査定を依頼することで不動産の相場価格も判断できるため、早く売却したい場合は相場よりも安値、取り急ぎ売却する必要がない場合は高値で設定するといった選択が可能です。

また少しでも消費税の課税を抑えたい場合は増税前に売却することも検討しましょう。

[注1]国税庁：消費税法改正のお知らせ[pdf]

[注2]日本司法書士会連合会：報酬アンケート結果（2018年1月実施）[pdf]

[注3]法務省：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税[pdf]